KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ ARTIŞ ŞARTINA İSTİNADEN GERİYE DÖNÜK KİRA TESPİTİ DAVASI AÇMA HAKKI
Kira artış hususu taraflar arasında sürekli sorun olabilen bir konudur. Bu nedenle genelde matbu sözleşmelerin çoğunda kira artış şartı bulunmaktadır. Mülk sahipleri kira artışı için genelde yeni kira döneminin gelmesini beklemektedirler. Hatta son dakika bile beklenebilmektedir. Yeni kira artışı dönemi geldiğinde kira bedeli hususunda anlaşmazlık çıkabilmektedir. Eskiden kira artışı konusunda anlaşma yapılma ihtimali çok yüksek iken, son birkaç yıldır tam tersine dönmüştür. Rayiç kiralar ile eskiden belirlenen kiralar arasındaki 3-4 kat fark anlaşma ihtimalini zayıflatmıştır. Ayrıca kiracılar lehine getirilen düzenlemeler nedeni ile anlaşma ihtimali daha da azalmıştır. İyi niyetli kiralayanlar kira bedeli hususunda anlaşma ümidi ile kira artış gününü bekleyen kişiler mağdur olabilmektedir. Son günü bekleyen kiralayan kira artış davası hakkını kaybeder mi? Kira tespiti için bir yıl daha beklemesi gerekir mi? Ya da geriye dönük kira tespiti davası açılabilir mi? Bu yazıda bu soruyu cevaplandırmaya çalışacağız.
Kira artışına ilişkin süreler yönünden düzenleme Türk Borçlar Kanunun 345. Maddesinde yapılmıştır. Kanunda;
“III. Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345-Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirim de bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar” denilmiştir.
Kanun maddesinden yeni dönemin başlangıcından itibaren 30 gün önce dava açılması şartı öngörülmüştür. Bunun mantıklı açıklaması da vardır. Çünkü kiracı önceden ne kadar kira bedeli talep edildiğini bilme hakkı vardır Dava açmak istemeyen kiralayan yeni kira döneminden 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmesi şartı ile ileride anlaşma olmaması halinde geriye dönük dava açabilir. Genelde birçok mal sahibi bu süreleri unutarak, ya da anlaşma ümidi ile zamanlama hatası yapabilmektedir. Kanunda belirtilen 30 gün önceden dava açılmamış ve ihtar çekilmemiş, kiracı da artış yapmaya yanaşmıyor ise yapılacak bir şey yokmuş gibi görünmektedir. Yani geriye dönük kira tespit davası açılamaz gibi görünmektedir. Ancak bunun bir istisnası mevcuttur. O da ihtar yerine geçen kira sözleşmesindeki artış şartıdır. Yani kira sözleşmesin de özel hüküm bulunması halidir. Hüküm bulunması bir aylık süreden sonra geriye dönük yenilenme tarihinden geçerli olacak şekilde dava açma imkanı sağlayan bir istisnadır. Bu husus Yargıtay içtihatları ile netleşmiştir.
Bunun için kira sözleşmesinde ihtar mahiyetinde artış şartının olması gerekir. Örneğin “yenilenecek dönemde kira bedeli %50 ya da TÜFE oranında” artırılacaktır şeklinde bir hüküm varsa geriye dönük kira tespiti davası açılabilir. Hatta maktu sözleşmelerdeki kısım bazen doldurulmamış olabilir. Sözleşme hükmünün boş kalmış olması halinde (……. artırılacaktır) şeklinde bir hüküm olsa dahi artış şartı var kabul edilerek geriye dönük kira tespiti davası açılabilir. Yüksek mahkemeye göre bu durumda dahi artış iradesi olduğundan dava hakkı olduğu kabul edilmiştir. Hem eski Borçlar Kanunundaki dönemde hem de yeni TBK döneminde bu hususta içtihat vardır.
Örneğin: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8251 E. 2019/5094 K. Sayılı kararında “Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.09.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % … oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 05.05.2015 tarihinde açtığı dava ile 06.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O halde Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek istenen dönem kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” Yani yeni TBK ya göre kira sözleşmesindeki artış şartı gereği geriye dönük dava ikamesi mümkündür. Eski Borçlar Kanunu’na istinaden Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2011/16845 E, 2012/1001 K. Sayılı kararı da aynı mahiyettedir. Yani artış iradesi sözleşmeye derç edilmiş ise ihtara gerek yoktur. Bu şart ihtar vazifesi görecektir.
Kira sözleşmesinde geçerli bir artış şartı varsa her yıl kira tespiti davası açılamaz. Akdin ifası davası açılabilir. Bu durumda beş yıllık sürenin sonunda rayiç bedele göre kira tespiti davası açılır. Artış şartı yoksa veya şart geçersiz ya da …. şeklinde boş bırakılmış ise kiralayanın her yıl kira tespiti için dava ikame etmesi gerekecektir. Bu davalarda kira artış şartına istinaden geriye dönük kira tespiti davası açılabilir. Kira sözleşmesinde geçerli bir artış şartı var ise artık her yıl kira bedelinin tespitine yönelik dava ikame etmesi gerekmez. Kira sözleşmesinde geçerli bir artış şartı var ise ve kiracı bu miktarda artış yapmamış ise açılacak dava, kira tespiti davası olmayıp akdin ifası, alacak davası olacaktır. Bu durumda kiralayan beş yıllık sürenin dolması halinde TBK 344/3’e göre beş yıllık sürenin dolmasından itibaren rayiç bedele göre kira tespiti dava açması gerekecektir.
Beş yıllık sürenin dolması halinde rayiç bedele göre kira tespiti davası açılması Türk Borçlar Kanunun 344/3 maddesinde düzenlenmiştir. Kanunda “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” Bu hükme istinaden süresinde dava açmayan, ya da ihtar çekmeyen kişi artış şartı nedeni ile geriye dönük akdin yenilenme tarihinden geçerli olacak şekilde çevredeki taşınmazların rayiç bedeli dikkate alınarak kiranın belirlenmesini talep edebilir.
Kira sözleşmesinde geçerli ya da geçersiz bir artış şartı var ise bu dava ne zamana kadar açılabilir? İki yıl sonra geriye dönük dava açılabilir mi? Sorusu akla gelebilir. Yüksek mahkeme ve kanundaki ihtar şartına göre kira dönemi sonuna kadar geriye dönük tespit davası açılabilir. Yani yenilenme günüden sonraki 364 gün içinde bu dava açılabilir, bu sürede dava açılması halinde geriye dönük kira tespiti yapılabilmektedir. Bir örnekle açıklarsak. Ahmet taşınmazını 15/01/2018 tarihinde bir yıllık kira sözleşmesi ile kiralamıştır. Kira sözleşmesinde “TÜFE oranın da artış yapılacaktır ya da …. artırılacaktır” hükmü vardır. Artışa ilişkin istisna hükmü dikkate almaz isek davanın 15/12/2022 tarihinden önce açılması gerekir. Ya da bu tarihe kadar kiracının eline ulaşacak şekilde ihtar çekilmiş olması gerekir. Ancak 15/12/2022 tarihinden önce dava açmamış ya da ihtar çekmemiş ise kural olarak bir sonraki sene dava açabilir. Ancak kira sözleşmesindeki özel hükme göre 15/01/2023 tarihinden sonra da dava açabilir. En geç bu davayı 14/01/2024 tarihine kadar açması gerekir. Bu tarihten sonra açılacak dava ise geriye dönük olmayacaktır. Bir sonraki dönem için yani 15/01/2024 tarihi sonrası dönem için olacaktır. Yüksek mahkemenin içtihatları bu yöndedir
Hukuki hata yapmamak için, ayrıca kira tespit davasındaki önemli diğer hususların dikkate alınması için davanızı uzman bir hukukçu vasıtası ile takip etmenizi öneririz.
Av. İbrahim Güllü
Kaynak: https://avibrahimgullu.com/geriye-donuk-kira-tespit-davasi/
Bir yanıt bırakın