Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde konutunun bulunması halinde tahliye hakkı
Türk Borçlar Kanunun 352/3 maddesinde bu husus düzenlenmiştir. Kanun da “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir” denilmiştir. Bu hüküm ilk kiracıyı korumaya yönelik hükümlerin istisnası mahiyetindedir. Kiracının kusuru olmasa da dahi tahliye nedeni sayılmıştır. Kanun koyucu kiracı lehine yapılan düzenlemelerden ev sahibi olanların yararlanmasını istememesinin bir sonucudur.
Bu maddeye göre tahliye için bazı şartların oluşması gerekir.
Şartları şu şekilde özetleyebiliriz.
1-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu bulunmalıdır.
Yani kendisinin ya da eşinin olması gerekir. Anne baba ya da çocukların konutu tahliye nedeni sayılmamıştır. Eş’in konutu olması halinde birlikte yaşama şartına bağlanmıştır. Ayrı yaşam varsa dava açılamayacaktır. Boşanma davasının olması ya da mahkeme kararı ile ayrı yaşam hakkının olması yeterlidir. Hatta fiili ayrılık halinde ayrı yaşam şartları söz konusu ise dava söz konusu olamaz. Ayrı yaşamın dava açılış zamanından sonra oluşması halinde ne olacağı kanunda belirtilmemiştir. Davadan sonra ayrı yaşam başlamış ise durum ne olacak belli değildir. Ancak her dava açıldığı zamanki şartlara göre karara bağlanacağı için korunmaması gerekir. Ayrıca dava sonrası davanın reddi amacı ile ayrı yaşamaya teşvik de edilmemiş olacaktır. Tapu zorunluluğu kanunda yoktur. Oturmaya elverişli konut denilmektedir. Elverişli konut olması yeterlidir. Kooperatif tahsis yapılmış ise konutu var sayılır ve tahliye nedenidir. Yine sükna ya da intifa hakkı olan kişilerin taşınmazın maliki değildir. Ancak kullanım için bir konuta sahiptir. Tahliye nedeni sayılmaktadır.
2-Taşınmazın aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde olması gerekir.
Görüleceği üzere aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde olması şartı aranmıştır. Eski kanunda bu husus “Aynı şehir veya belediye hudutları içinde” denilerek daha geniş bir alanı kapsamakta idi. Aynı şehir kavramı çok geniştir. Bu nedenle mağduriyetlere neden olabilmekteydi. Örneğin Konya ya da İstanbul sınırları itibari ile çok geniştir. Kişinin işi ile evi arasındaki mesafe çok uzak olması halinde düzenleme hatalı sonuçlar vermekteydi. Ancak aynı ilçede olması sınırlaması halinde de bazı istisnai durumlar olabilir. Mesafe çok yakın olmasına rağmen ayrı ilçe sınırları içinde taşınmaz var ise böyle bir durum söz konusudur. Örneğin Merkez ilçelerde sınırlar genelde ana cadde ya da yol ile ayrılmaktadır. Ana caddesin diğer tarafı başka bir ilçenin sınırında kalmaktadır. Kiraladığı ev ile kendi evi arasında 30-40 metre fark olsa dahi ilçe sınırları farklı ise bu hak kullanılamayacaktır. Hakkın kötüye kullanılması hali söz konusu olabilir. Bu durumda hakime takdir hakkı tanınması iyi olabilirdi. Ancak kanun koyucu tanımamıştır. Hakkın kötüye kullanılması mahiyeti tartışılabilir.
3-Evin oturmaya elverişli olması gerekir.
TBK m. 352/3 hükmü konut niteliğindeki taşınmazlar hakkında uygulanabilir. İşyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde söz konusu tahliye nedeninin uygulanma imkanı yoktur. Oturmaya elverişli olması iki nedenle mümkün olmayabilir. Oturma ruhsatı olmaması nedeni ile kanuni engel olabilir. Ya da taşınmazın harap olması ya da riskli yapı olması ya da tamirat ve tadilat yapılmadan oturulamayacak olması engeldir. Ancak bu kavram kiracı açsından da değerlendirilmesi gerekir. Örneğin merdiven çıkamayan hasta ya da çok yaşlı birisi için asansörü olmayan 3-5 kattaki taşınmaz onun için oturmaya elverişli değildir. Burada da kiracıdan kaynaklı oturmaya elverişli olmaması söz konusudur. Konutta başka kiracının olması hali engel sayılmamıştır. Bu nedenle başka kiracının olduğu defi ileri sürülemeyecektir. Konutun elverişli olup olmadığı hususunda hakimin takdir hakkı vardır.
4-Kiraya veren; kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait aynı ilçe sınırları içerisinde bir konutun olduğunu kira sözleşmesi yapılırken bilmemesi gerekir.
Kiracı veya eşi kira sözleşmesi yapıldıktan önce ya da sonra konut edinmiş olabilir. Bu konuda zamansal bir sınırlama yoktur. Ancak kiraya veren kira sözleşmesi yapıldığı sırada kiracıya veya eşine ait aynı ilçede bir konut olduğunu biliyorsa ve buna rağmen kiraya vermiş ise daha sonraki süreçte TBK m. 352/3 sebebiyle tahliye davası açamayacaktır. Çünkü kiracıyı korumaya yönelik kanun hükümlerini önceden kabul etmiş olmasının bir sonucudur.
5-Dava açma süresine uyulması gerekir.
Kiraya veren tarafından sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Birçok husustaki gibi burada sözleşmesinin bitiminden sonraki bir aylık süre burada öngörülmüştür. Kanun koyucu yıl boyunca kiralayanın dava açmasına ve kiracının tedirgin yaşamasına izin vermemiştir. Süre Kira sözleşmesi taraflar arasında belirli süreli olarak yapılmışsa bu sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli olarak yapılmışsa bildirim sürelerine uymak suretiyle fesih döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre hesaplanacaktır. Kiraya veren bir yılın sonunda bir aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açabilecektir. Yine, kiraya veren en geç bir aylık bu süre içerisinde TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunarak dava açma süresini bir kira yılı uzatabilecektir.
Görüleceği üzere birçok şart mevcuttur. Hukuki destek almanız hak kaybı yaşamanızı engelleyecektir.
Halil GÜVEN
Bir yanıt bırakın