Simsarlık (Komisyon/Emlakçılık) Sözleşmesi nedir?

Simsarlık (Komisyon/Emlakçılık) Sözleşmesi nedir.

Simsarlık eskilerin çok kullandığı bir kelimedir. Ancak dilimizdeki hızlı değişimle birlikte artık bunun yerine emlakçı, gayrimenkul danışmanlığı gibi terimler yer almıştır. Bu nedenle bu terim biraz yabancı gelebilir. Ancak TBK da ki isimlendirme ve düzenleme bu şekildedir.  Emlakçılar tarafından akdedilen sözleşmeler genellikle komisyonculuk sözleşmesi olarak isimlendirilse de bu sözleşmeler Türk Borçlar Kanununun 520. maddesinde belirtilen “simsarlık” sözleşmesidir.

TBK madde 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” şeklinde düzenlenmiştir.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere konusu “bir sözleşmenin kurulması olup kanunda bu tabiri kullanılmıştır. Yani konusu olan sözleşmeler sınırlı değildir. Her türlü sözleşme için aracılık komisyon sözleşmesinin konusu olabilir. Komisyon sözleşmesi simsarlık sözleşmesinden farklıdır.

TBK 532 maddesinde komisyon sözleşmesi ayrıca düzenlenmiştir. TBK madde 532- “Alım veya satım komisyonculuğu, komisyoncunun ücret karşılığında, kendi adına ve vekâlet verenin hesabına kıymetli evrak ve taşınırların alım veya satımını üstlendiği sözleşmedir” şeklinde belirtilmiştir.

Simsarlık sözleşmesinin komisyon sözleşmesinden en önemli farkı simsarın kendi adına herhangi bir alım satım yapmamasıdır. Sadece alıcı ile satıcıyı buluşturmasıdır. Bu nedenle komisyon sözleşmesinden simsarlık sözleşmesi farklıdır. Simsarın aracılık ettiği sözleşme kiralama, satış, bağış vb her türlü sözleşme olabilir. Kanunda sınırlama yoktur.

Simsarın Görevi nedir

Simsar iş sahibinin akdetmek istediği sözleşmeyi akdedecek karşı tarafı bulmayı,  bulduğu bu kişi ile gerekli görüldüğü takdirde anlaştırmayı yada bu amaçla tarafları bir araya getirmeyi iki tarafın yapılmak istenen asıl sözleşmeyi akdedilmesini sağlamaktır.  Simsar kural olarak asıl sözleşme akdedildikten sonra ücrete hak kazanır.

Simsarlık Sözleşmesinin Şekli

Kural olarak simsarlık sözleşmesi şekle tabi değildir. Ancak gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmeler 520 madde gereğince kanunen yazılı olarak yapılması zorunludur. Kanun metninin mefhumu muhalifinden gayrimenkul satışına ilişkin olmayanların şekil şartına tabi olmadığı anlaşılmaktadır. İstisna dışında yazılılık şartı zorunlu değildir. Ancak ispat hukuku açısından yazılılık zorunlu olabilir. Sözleşmenin ispatı ve hukuki sorunların çözümü için yazılı yapılması tavsiye edilir.

Simsarlık Sözleşmesinin Tarafları

Genellikle simsarlık sözleşmesinin 3 tarafı vardır. İş sahibi, simsar ve diğer iş sahibi taraflarıdır. Ancak daha farklı sözleşme tiplerinde daha fazlada taraf olabilir. Simsarlık sözleşmesi ayrıca da yapılabilir. Ancak genelde uygulamada tek bir sözleşme ile yapılmaktadır. Genelde emlak alım satımına ilişkin simsarlık sözleşmeleri tekbir sözleşme metni olarak imzalanır. Esasen bu durumda birleşmiş 3 sözleşme vardır. Satıcı ile simsar arasında yapılan bir sözleşme, simsar ile alıcı arasında yapılan bir sözleşme ve alıcı ile satıcı arasında yapılan bir sözleşme vardır. Ancak simsarlık sözleşmesinde bütün tarafların bulunması zorunlu değildir. Tek taraf ile yapılan simsarlık sözleşmesi de geçerlidir. Örneğin sadece alıcı ile simsar arasında yapılan sözleşme geçerlidir.

Ücret ne kadardır. Ücrete hak kazanma şartları nedir?

Simsarlık sözleşmesinde temel kural olarak simsarın ücrete hak kazanabilmesi için vaad ettiği faaliyet doğrultusunda sözleşme kurulması yeterlidir. Kanunda;

“I. Hak etme zamanı

TBK madde 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.

Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir”  denilmiştir.

Kural olarak sözleme kurulmadan ücret söz konusu değildir. Geciktirici koşula bağlı ücret koşul gerçekleşince muaccel hale gelir. Yine kanunda simsarın yapacağı giderlerin ödeneceği kararlaştırılmış ise sözleşme ile bu giderlerde muaccel hale gelir. Pekâlâ, simsar elinden gelen bütün çabayı gösterdiği halde, onun kusuru dışındaki bir nedenle sözleşme kurulamazsa ne olacaktır? Örneğin satıcı, hiçbir haklı neden yokken sözleşme yapmaya gelmekten vazgeçmiş, simsarda sözleşme yapılacak gibi çalışmış ve masraf etmiş ise bu durumda simsar ücrete hak kazanacak mıdır? Haklı bir neden var ise zaten ücret söz konusu olamaz. Haklı bir sebep yoksa kanımızca bu durumda simsarın ücreti ödenmesi gerekir. Çünkü bir kişi kötü niyetli olarak vazgeçmiş ise kanun kötü niyeti korumaz.

Yargıtay kararları da bu doğrultudadır. Bu durumda asıl sözleşme kurulacak ve simsar ücrete hak kazanacaksa ücreti ne kadar ise o kadar ücret sözleme kurulmasa dahi simsara ödenmesi gerekir. Sözleşme kurulmasa dahi simsar ücrete hak kazanır. Bu husus yargıtay kararları ile içtihat haline gelmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/859 Esas, 2016/428 Karar sayılı ilamında “Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır” şeklinde içtihadı ile sübuta ermiştir.

Simsarlık ücreti Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği’nin 20. maddesi uyarınca satışa konu edilen taşınmazın değerinin %4’den fazla olamaz. (Kira sözleşmelerinde de bir aylık kira bedelinden fazla olamaz) Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları da bu şekildedir. Simsara tüm şartları kabul eden bir alıcı bulduğu zaman hiçbir sebep yokken sözleşme yapmayan satıcı tarafından komisyon ücreti ödemelidir.

Simsarlık sözleşmesi kanunumuzda çok ayrıntılı düzenlenmemiştir. Vekalet sözleşmesine ilişkin hükümler mahiyetine aykırı olmadıkça uygulanacaktır.  Bu nedenle ayrıntılı düzenlemeler söz konusu ve yasaklayıcı maddeler söz konusu değildir.

Simsarlık ücretinin miktarına ve cezai şarta yönelik yasa koyucu sınırlama getirmiştir. Buna göre;

Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’nin 20. Maddesinde:

“Hizmet bedeli Madde 20 – (Değişik:RG-14/10/2020-31274)

(1) Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.

(2) Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz” denilmiştir.

Cayma halinde yine ödenecek bedelin yanında cezai şarta da yer verilebilir. Ancak cezai şartta hakim indirim yapabilme takdir yetkisine sahiptir. Görevli hâkim tarafından cezai şart miktarında yani karşı tarafa ait komisyon bedeli miktarında hakkaniyet ölçüsünde indirim yapılarak hüküm kurulması gerekmektedir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2015/14672 Esas, 2017/1814 Kararı bu mahiyettedir.

Simsarlık Ücretinden kim hangi oranda sorumludur?

Kural olarak ücretler iş sahibi tarafından ödenir. Birden çok iş sahibi (taşınmaz maliki) varsa müteselsil sorumluluk esastır. Kanunda bu konuda hüküm yoktur. Ancak vekalet sözleşmesi hükümleri uygulanacağından simsarlık sözleşmesinde de sorumluluk bu şekildedir. (TBK m. 511) İç ilişkide ise Türk Borçlan Kanunu’nun 167. maddesi uyarınca simsarlık ücretinden yarı yarıya sorumludurlar.

Simsar iş sahibinden ayrı olarak sözleşmenin diğer tarafı ile de anlaşma yapılabilir. Uygulamada genelde bu şekildedir. Hem alıcı hem de satıcı ile sözleşme yapılmaktadır, Tarafların her biri yukarıda da belirtilen sınırı aşmamak üzere sözleşmede belirtilen miktar/oran kadar simsara karşı sorumludur.

Cayma bedeli ve kaparo simsarlık ücretinden farklıdır. Aynı sözleşmede yapılmış olması onu simsarlık sözleşmesinin bir parçası yapmaz. Bu husus başka bir makalede açıklanmıştır.

Kaynak: https://avibrahimgullu.com/simsarlik-komisyon-emlakcilik-sozlesmesi-nedir/