TAŞINMAZIN YENİ MALİKİNİN HAKLARI
Taşınmaz satın alırken artık, apartmanın dayanıklı olması ve komşu yanında kiracı olup olmamasına bakmak gerekecektir. Kural olarak hukuk sistemlerinde sözleşme serbestliği kuralı hâkimdir. Ancak bazı ülkelerde ve ise yeterince taşınmaz olmaması nedeni ile kiracıları korumaya yönelik kanuni düzenlemeler getirilmiştir. Bu nedenle yeni satın aldığınız taşınmazda kiracı olup olmaması önem arz etmeye başlamıştır.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi, mülkiyetin devrine engel oluşturmamakla birlikte bazı kiracılar evi göstermeyerek fiili engel olabilmektedirler. Ancak taşınmazın satın alınması ile kira ilişkisi hangi aşamaya evirilmektedir.
Kira sözleşmesi kişiye ayni hak sağlamaz. Bu nedenle taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülmesi hukuk mantığı açısından doğru değildir. Ancak ülkemizin dâhil olduğu bazı ülkelerde bu hususta özel yasa hükümleri öngörülmüştür. Yasa koyucu zayıf konumda bulunan kiracıyı korumak için, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra taşınmazın satılarak el değiştirmesi halinde yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline getireceğini düzenlemiştir. Yine satış yerine taşınmazı kullanma hakkı tanıyan ayni hak tesisi halinde de kiralayan sıfatı değişecek ancak sözleşme sona ermeyecektir.
Kanunda;
Kiralananın el değiştirmesi
MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Böylece kira sözleşmesinin sadece kiralayan tarafı değişmiş olmaktadır. Sözleşme maddeleri ve kiralayan kişi aynı olarak kalmaya devam etmektedir.
Kiracının borçları yeni malike karşı başlamaktadır. Bunun için taşınmazın satıldığının kiracıya bildirilmesi ve artık kira bedelini yeni malike ödemesi ihtar edilmelidir. Kiracı yeni malike karşı, kira bedelinin ödenmesi başta olmak üzere; sözleşmeye ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmeye devam edecektir. İhtar yapılmamış ise ve kiracı kira bedelini eski malike ödemiş ise sorumluluktan kurtulacaktır. Ancak, kiracı yeni malikin sözleşmenin tarafı haline geldiğini öğrenmiş ise, kira bedelini yeni malike ödemesi gerekir aksi halde kiracının temerrüdünün sonuçları gerçekleşecektir. Yani yeni malikin tek bir istisna dışında hakları ve borçları eski malikin hakları ve borçları ile aynıdır.
Tek istisna ise; Borçlar Kanunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın yeni malikine kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanıyan özel bir düzenleme yer almaktadır. Yeni malik sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkânlarına sahip olmakla birlikte, bu duruma ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Kanunda;
Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yani yeni malikin ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmasına kanunumuz müsaade etmiştir. Nitekim ülkemizde birçok insan yeni satın aldığı evi kendisi kullanmak için satın almaktadır. Bu nedenle aldığı evde oturmasına izin vermiştir. Ancak kiracının da mağdur edilmemesi için belirli şartlar öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında; taşınmazı sonradan edinen kişinin,
–Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
-Kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, (ihtarın bir ay içinde tebliği gerekir.)
-Kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yeni malik eski malikin haklarına göre yine ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilir. Hatta kira sözleşmesi satın alma tarihinden sonraki altı ay içinde sona eriyor ise bu nedene dayalı dava açması daha önceki bir tarih olabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyacın samimi olması gerekir. Aksi takdirde davanın reddine karar verilir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye etmesi halinde 3 yıllık kiraya verme yasağı vardır. İhtiyaç sahibi kullanmak durumundadır.
Kanunun 355. maddesinde yer almaktadır. İhtiyaç sebebiyle kira ilişkisini sona erdiren malik, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl içinde eski kiracısından başka bir kişiye kiraya vermesi halinde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır. Yine burada bahsedilen haklı sebep, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilir.
6570 sayılı yasanın 7/d maddesine paralel bir düzenlemedir. Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda eski kanununa benzer şekilde, düzenleme yapılmıştır. Bu çerçevede kiralananın el değiştirmesi halinde, kira sözleşmesi kolaylıkla sona erdirilemeyecek olup yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelerek borcunu ifa ile yükümlü olacaktır. Kiracının korunması bakımından yerinde olan bu düzenleme sözleşme hürriyetine müdahale etmektedir.
Bu nedenle sık sık hukukçulara sorulan kiracıyı çıkarmak için taşınmazı satmayı düşünmenin hukuken geçerli çok bir mantığı yoktur. Genelde ülkemizde kira sözleşmeleri bir yıllıktır. Bir yıl sonunda ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma hakkı eski malikinde vardır. Sadece bir kaç ay önce dava açma hakke elde edilmiş olur.
YENİ MALİKİN AYRIK OLARAK BİR KİRA ARTIŞ DAVASI YA DA BAŞKA NEDENLERE DAYALI OLARAK TAHLİYE DAVASI AÇMA HAKKI YOKTUR. BU HUSUSTA ESKİ MALİKİN HAKKI VAR İSE YENİ MALİKİN DE HAKKI OLACAKTIR. Beş yıllık sürenin sonunda rayiç bedele göre tespit davası açma ve 10 yıllık süre sonunda tahliye davası açma hakkı kon yazılı kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten başlayacaktır (yani eski malikte geçen süreler dikkate alınacaktır).
Bir yanıt bırakın