Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Niçin gerek duyulur?

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine pozitif ayrımcılık düzenlemeleri yapılmıştır. Sözleşmede kira süresi kararlaştırılmış olsa da kanunen süre sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden uzamaktadır. Kiracıya tanınan kira sözleşmesini sonlandırma imkânı, kiralayana kanunen tanınmamıştır. Kira sözleşmesin de belirtilen sürenin sonunda sözleşmenin sona ermemesi nedeniyle tahliye taahhüdü önem kazanmıştır.  Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda zayıf olarak kabul edilen kiracının, korunmasını sağlamak için getirilmiş olan hükümlerin istisnası olup kiralayana, başka bir nedene gerek olmadan ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkânını sağlamaktadır. Enflasyonun yüksek olduğu, gerçek enflasyon ile resmi enflasyon farkının çok olduğu, kira artışının kanunen sınırlandığı ülkelerde ve zamanlarda kiralayanlar düşük kalan kira bedellerini artırmak için çeşitli yollar aramaya başlamaktadırlar. Bunlardan birisi de tahliye taahhüdü ile tahliye etmek ve sonrasın da başkasına yüksek bedelle kiraya vermektir. Ülkemizde daha önce çok az kişi bu nedenle tahliye davası açarken, bir yıldır bu davalar artmaktadır.

Taliye Taahhütnamesinin Kanuni Dayanakları nedir?

Tahliye taahhütnamesi TBK 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Yürürlükten kalkan 6570 sayılı kanunda da benzer düzenleme mevcuttur.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir” denmiştir. Bu nedenle tahliye taahhüdünün uygulaması yeni değildir. Uzun denilebilecek bir geçmişi vardır.

Tahliye Taahhütnamesinin Kiralayana Verdiği İmkânlar nelerdir?

Yukarıdaki kanun maddelerinden anlaşılacağı üzere kiralayana, istemediği kiracısını en hızlı şekilde tahliye etme imkânı sağlamaktadır. Ayrıca kiralayan tahliye sonrası kendisi veya yakınlarını oturma zorunluluğu yoktur. İstediği kişiye istediği bedel ile yeniden kiraya verebilir. Türk Borçlan Kanunun 355 maddesindeki tazminat ödeme zorunluluğu yoktur. Hatta 6570 sayılı kanunda ise hapis cezası vardı ki bundan kurtulmaktaydı. Hapis cezası yeni borçlar kanunda yoktur.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Türk Borçlar Kanunu 352. maddesine göre tahliye taahhütnamesinin geçerli olması bazı şartlara bağlıdır.

-Taahhüt yazılı olarak yapılmalıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir. Noterden yapılması halinde imza inkârı sahtelik gibi iddialar ileri sürülemez. İtirazın kaldırılması davası ile daha kolay şekilde tahliye edilebilir.

-Kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanması gerekir. Kanun koyucu kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanan taahhütnameyi kiracıyı koruma amaçlı geçersiz saymıştır. Uygulama da en büyük sorun buradan doğmaktadır. Çünkü genelde ev sahipleri boş tahliye taahhüdü imzalamayanlara evlerini kiraya vermemektedirler. Kiralık evlerin zor bulunduğu dönemlerde kiracılar zorunlu sebeplerle istemedikleri halde boş sözleşmeleri imzalamaktadırlar. Üzülerek belirtmek gerekir ki tahliye taahhütlerinin çoğu bu şarta uymamaktadır. Ancak yazılı belgeye karşı ispat sorunu, tanıkla ispat imkânının olmaması gibi nedenlerle imzalanan taahhütlerin geçersiz olduğu hususu kanunen kanıtlanamamaktadır. Ayrıca boş evraka imza atan sonucuna katlanır.  Doldurma yetkisini karşı tarafa vermiştir. İlkesi Yargıtay tarafından kabul edilmiştir. Hukuken geçersiz olmasına rağmen ispat edilemediği için geçerli görün bu taahhütlere istinaden tahliyeler gerçekleşmektedir.

-Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından veya yetkilendirdiği kişi tarafından imzalanmalıdır.

-Tahliye tarihi ve tanzim tarihi belirli olmalıdır.

-Kanuni Süresi içinde hukuki yollara müracaat edilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesindeki Cezai Şart Geçerli midir?

Tahliye taahhütnamesine irade serbestîsi ilkesi gereği cezai şart kararlaştırılabileceği, Yargıtay kararları ile de kabul görmüştür. Ancak belirlenen tutar fahiş miktara ulaşmamalıdır. Aksi takdirde belirlenen cezai şart yazılmamış sayılır. Fahiş yazılan cezai şart, tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilemez, yalnızca cezai şart yazılmamış sayılır.

Kanımızca tahliye taahhüdündeki cezai şartın geçerli sayılması doğru değildir. Çünkü tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin bir parçasıdır. Kanun koyucu kira ödemelerin gecikmesi halinde cezai şarta izin vermemiştir. Bu şartları geçersiz saymıştır.  Kanunun ilgili maddesi şu şekildedir.

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir

Kira sözleşmesinin bir ferisi olan tahliye taahhüdündeki cezai şartın geçersiz olması gerektiği kanısındayım. Ancak Yargıtay geçerli olduğu kanaatindedir.

 Hukuka aykırı Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?

Tahliye taahhütnamesi tarafların anlaşması ile her zaman iptal edilebilir. Süresinde dava açmayarak dahi geçersiz kılınabilir. Bunun dışında irade sakatlığı hallerinin birinin mevcut olması durumunda iptal edilebilir. Örneğin aldatma, korkutma veya yanılma hali varsa 1 yıllık süre içinde iptal edilebilir. Bu süre hak düşürücü süredir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Alt Kiracı Çıkarılabilir mi?

Halefiyet ilkesi gereği alt kiracının şartları asıl kiracının şartlarına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu 322. Maddesi hükmü gereği asıl kiracıya karşı ileri sürülebilen haklar alt kiracıya karşı da ileri sürülebilir. Tahliye hususunda verilen kararın alt kiracıya karşı da ileri sürülebileceği açıkça anlaşılmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinde belirtilen sürede tahliye etmezse ne yapılmalıdır?

Kiracı tahliye sözü verdiği tarihte taşınmazı tahliye ederse sorun kalmaz. Ancak genelde tahliye gerçekleşmez. Tahliye taahhütnamesi ile ilgili kanunda iki türlü başvuru yolu öngörülmüştür. TBK 352/1 maddesinde, “….bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denilmiştir. Hangi yol seçilecek ise 30 gün içinde ilgili makama başvuru yapılmalıdır.

-Birinci 30 günlük süre içinde görevli Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Mahkeme koşulları inceler, kanuna uygunsa tahliyeye karar verir. Ancak mahkemelerin iş yükü tebligat vs hususu dikkate alındığında bu yol biraz daha fazla zaman almaktadır.  Ayrıca tahliye kararı sonrası ilamlı icra takibi yapılarak tahliye sağlanır.  Bu nedenle hukukçular genellikle bu yola başvurmazlar.

-İkinci yol ise yine 30 günlük sürede icra Dairesine başvurmaktır. Burada Tahliye kararı alınmadan icraya başvurulmaktadır. İcra takibine süresinde itiraz olmaması halinde 20-30 gün gibi kısa sürede tahliye sağlanabilmektedir. İcra Müdürlüğü tahliye taahhüdünün aslını alarak inceler. Gerekli şartları taşıdığına karar verirse kiracı borçluya 14 örnek tahliye emrini gönderir. Tahliye emrinde itiraz için tebliğden itibaren 7 gün süre verilir.  İtiraz etmediği takdirde ise 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesini yoksa cebren tahliye edileceği ihtar edilir.  Borçlu kiracı itiraz etmez ve 15 gün içinde tahliye etmez ise icra müdürlüğü kiracıyı taşınmazdan cebren tahliye eder. Hukuktaki en hızlı kiracıyı tahliye şekli bu şekilde takip edilecek süreç sonrası yapılacak tahliye işlemidir.  

Ancak kiracı tahliye taahhüdüne itiraz ederse ki genelde itiraz eder, yapılan itirazın içeriğine göre görevli mahkeme itirazın iptali ve tahliye ya da itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak gerekir. İtirazın içeriğine göre davanın şekli ve dava açma süresi değişmektedir.

1-İtiraz dilekçesinde imzaya itiraz yâda sahtelik iddiası yok ise 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye dava yoluyla talep edebilir. İcra hukuk mahkemesi şekli inceleme yaparak karar verir. Yargılama usulü dikkate alındığında bu şekilde daha hızlı tahliye kararı alınabilir. Yazılı kira sözleşmesi olması zorunludur.

2-Diğer yol ise bir yıllık sürede Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmaktır. Kanunda sadece tahliye davası düzenlenmiştir.  İtirazın iptali ve tahliye davası Yargıtay içtihatları ile isimlendirilmiş ya da kabul edilmiştir. Esasen itirazın iptali ve tahliye davası kanundaki tahliye davasının değişik şekle bürünmüş halidir. Bu nedenle hukuka aykırılık yoktur.  Mantıken de itirazın iptali ve tahliyesi ismi daha uygundur. Bazıları tahliye davası olarak isimlendirmektedirler. Davanın sonucunda tahliye kararı verilmekte ve borçlunun icra Müdürlüğüne yaptığı itiraz iptal edilmektedir. Yeni bir takip yapılması yerine eski takip üzerinden tahliye işlemlerinin devam ettirilmesi zaman, iş yükü ve usul ekonomisi yönünden daha uygundur. Hem de daha çabuk sürede gerçekleşmektedir. Bu nedenle itirazın iptaline ve tahliyeye karar verilmesinde hukuka aykırılık yoktur.

Tahliye Taahhütnamesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’ndaki hükümler uyarınca ilamsız icra yolu izlenerek açılacak tahliye davasında görevli mahkeme İcra Dairesinin bulunduğu İcra Hukuk Mahkemesi olacaktır. Bu yetki ve görev kesindir. Bunun dışında kiraya ilişkin olduğundan itirazın iptali ve tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu yetki kesin yetki değildir. Başka yerde açılan dava ve takibe yetki itirazı yapılmaz ise yetkili hale gelir.

Dikkat edilmesi gereken Hak Düşürücü süreler

Tahliye taahhütnamesinde belirlenen tahliye tarihinde itibaren 1 ay içerisinde bu hak kullanılmazsa kira sözleşmesi 1 yıl süre ile uzatılmış sayılır. Ve tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir. Bu bakımdan 1 aylık sürenin kaçırılmaması çok önemlidir. İcra takibine itiraz halinde 6 aylık sürede icra Hukuk Mahkemesinde yâda 1 yıllık sürede Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Bu sürede hak düşürücü süredir. Tahliye taahhütnamesinin irade sakatlığından ötürü iptal etmek isteyen taraf ise 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde talepte bulunmalıdır. Bu süreler kiracının sürekli tahliye baskısı altında yaşamasını engellemek için getirilmiştir.

Yukarıda özetlendiği şekilde, tahliye taahhüdün geçerliliği, süreler, hangi davanın açılması gerektiği gibi hususlar hukuki bilgi gerektirmektedir. Hatta bazı hukukçu arkadaşların bile hataya düştüğü durumlar vardır. Hata yapılması halinde süreler bitmiş olacağından tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir. Tahliye imkânı son bulacaktır. Bu nedenle tecrübeli avukat vasıtası ile davanın takip edilmesi tavsiye edilir. Kira sözleşmesinden kaynaklı diğer sorunlar için sitemizdeki diğer makalelerimizi inceleyebilirsiniz.