Kısa Süreli Kiralama

KISA SÜRELİ KİRALAMA NEDİR

Günümüzde iş imkânlarının genişlemesi, ulaşımın kolaylaşması ve yolların düzelmesi, araç imkânının artması nedeni ile iller arasında seyahatler artmıştır. Otel vb yerlerin fiyatlarının yüksek olması alternatif arayışlara itmiştir. Özellikle kalabalık aile ve arkadaş gurupları internetin katkısı ile kolayca bulma imkanını kullanarak geçici kiralamaya “günübirlik kiralanan ev”  başvurmaya başlamıştır. Ve son yıllarda sayı çok artmıştır. Özellikle büyükşehirlerde tercih edilen “kısa süreli kiralama”, yöntemi, konut kiralama modelinin bir değişik şeklidir.

Konut sahipleri açısından normal konutlara göre daha çok avantajları vardır. Ancak kiracı için bazen avantaj bazen de aleyhe olabilmektedir. Sistemin kayıt altına alınabilmesi oldukça zordur. Bu nedenle oldukça resmi olmayan kiralama vardır. Bu da önemli vergi kayıplarına neden olmaktadır. Vergi hukuku bakımından devletin aleyhinedir. Başka ülkelerde ayrıntılı yasal düzenleme yapılmıştır. Ancak ülkemizde bu husus ayrıntılı düzenleme yoktur. Kimlerin hangi amaçlarla kullandığının tespitinin oldukça zor olduğu kısa süreli kiralama sektörü, birçok riski de beraberinde getirmektedir. Özellikle 1+1 tipindeki dairelerin ağırlıkta olduğu bu tür konutlar, iş gezileri ve turistik amaçların yanında illegal amaçlar için özellikle fuhuş sektörü içinde caziptir. Devlet yetkilileri bu yönde bazı çalışmalar yapmaktadırlar.

Kısa Dönemli Konut Kiralamalarının Yasal Zemini

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunda düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi “Genel Hükümler”, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ve “Ürün Kirası” olmak üzere üç ayrımda düzenlenmiştir. Kanunlarımıza göre bir hususta özel hüküm varsa önce o uygulanması gerekir. Özel hüküm olmayan hallerde genel hükümler uygulanır. TBK daki kiraya ilişkin genel hükümler, taşınır kira sözleşmeleri ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi kapsamına girmeyen ve ürün kirası sayılmayan kira akitlerine uygulanacak hukuk kurallarıdır. Aynı zamanda, hakkında hüküm bulunmayan hallerde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile ürün kirası sözleşmeleri bakımından yedek yada tamamlayıcı hukuk kuralıdır.

Bu ayrımın dışında birde süre yönünden ayrım vardır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda da kısa dönemli konut madde 339 da düzenlenmiştir. TBK m. 339 uyarınca temel şart taşınmazın 6 ay ve daha kısa süreyle kiralanmış olması gerekir. Daha uzun süreli kiralamalar bu kapsamda değildir.  Kanuna göre;

“Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Uygulama alanı

MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır” şeklindedir.  Altı ay veya daha az süreli kiralarda Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmayacaktır. Bilindiği üzere Konut ve çatılı işyeri kiralarının en önemli özelliği sözleşmenin bitiş tarihinde kira akdinin sonlanmamasıdır. Kanunda bu husus:

“F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

Bildirim yoluyla 1. Genel olarak

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” şeklinde açıkça belirtilmiştir. Yine devamında tahliye ancak belirli şartların varlığına bağlanmıştır. Bu nedenle kısa süreli kiralamanın mahiyet ve kapsamı önemlidir.

Kısa dönemli konut kiralama faaliyetleri ile ilgili son olarak, 17 Haziran 2022 tarihinde 31869 Sayılı Resmi Gazete de İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile günübirlik kiralanan evlerin tanımlanması ve günübirlik kiralanan evler bakımından sorumlu işletici bulundurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu önemli bir düzenleme olup geçici kiralama hukukunu diğer kiralama gibi görülmediğinin kanıtıdır.

Yönetmeliğin “Tanımlamalar” başlığını taşıyan “günübirlik kiralanan ev” tanımı eklenmiştir. İlgili madde uyarınca “konut olarak kullanılmak ya da konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmek yerine fiilen işyeri gibi işletilmek suretiyle, otel, motel, pansiyon, kamping, apart otel ve benzeri gibi temel veya yardımcı konaklama işletmesi ya da sosyal tesis statüsünde bulunmamakla beraber, saatlik, günlük, haftalık ve benzeri kısa süreli konaklama hizmeti sunulan, Ulusal Adres Veri Tabanında hizmetten faydalananlara ait kayıtlarda adresi yer almayan veya hizmetten faydalananlara ait herhangi bir abonelik kaydı bulunmayan yerler” olarak tanımı yapılmıştır.

GEÇİCİ KİRALAMA SÖZLEŞMESİNİN MAHİYETİ ÖNEM ARZ ETMEKTEDİR.

Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde; altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ait koruyucu hükümlerin uygulanmasına gerek olmadığını açıkça belirtilmiştir. Yani koruyucu hüküm olmayınca kira sözleşmesi belirtilen tarihte son bulacaktır. Günlük, haftalık, aylık ya da sezonluk kiralarda kiracının sezon yada sözleşme bitiminde kiralananı terk etmemesi halinde, ne olacaktır? Özellikle yazlık yerlerde hava şartlarının bazen tahminde iyi gitmesi gibi nedenlerle kira sözleşmeleri çoğunlukla bu şekilde süre sonunda tahliye edilmemektedir.  Bu durumda koruyucu konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ait hükümler uygulansaydı, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereği kararlaştırılan sürenin sona ermesine dayanıp, kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün olmayacaktır. Tahliye davası ikamesi zorunlu olacaktır.  Bu durum sözleşmenin niteliğine uygun düşmeyecek ve kiracıların haksız bir şekilde kiraya verenlerden avantajlı bir konumda olacaktı. Bu nedenle yerinde bir düzenlemedir. Ancak istisnai bir düzenleme olduğundan mahiyetinin ve uygulamasının titizlikle tespiti gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesinin gerekçesinde geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak, yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler örnek gösterilmiştir. Kanunen ortaya çıkan uyuşmazlığın, somut olaydaki durum ve koşullara göre hâkim tarafından çözümlenmesi gerekeceğinden kiralamanın mahiyetinin ne olduğuna hakim karar verecektir.

Kanun metninden, taşınmazın kendi “niteliğinin geçici kullanıma özgülenmesi” gerektiği anlaşılmaktadır. Bu husus diğer sözleşmelerden bu sözleşmeyi ayırmaktadır. Yani taşınmazın kullanım şeklinin özgülenmesi kira sözleşmesinin niteliğini belirleyecektir. Geçici değil, devamlı kullanıma uygun bir taşınmazın, tarafların isteği doğrultusunda geçici kullanıma özgülenmesi halinde bu madde hükmünden faydalanması imkansız olacaktır. Bu durumda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ait hükümlerin uygulanması gerekecektir.

Taraf iradelerine önem vermek yerinde bir yaklaşım gibi gözükse lafızdan ve örneklerden iradeden ziyade özgülenmenin önemli olduğu anlaşılmaktadır. Gerekçede verilen örnekler bu durumun aksini göstermektedir. Yani özgülenme tarafların iradesi ile sübjektif değil, objektif olması gerekir.  Yani tarafların taşınmaza geçici veya kalıcı anlam yüklemesinin önemi yoktur. Önemli olan taşınmazın kendi niteliğinin geçici kullanıma müsait olmasıdır. Örneğin, yaz dönemi için beş aylığına Ankara da ev kiralanması halinde, evin niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmemiş olduğundan konut ve çatılı işyeri kiralarına ait hükümler uygulanacaktır. Ancak aynı taşınmaz İzmir Karaburun ilçesinde ki yazlık için yapılmış olması halinde geçici süreli kira sözleşmesi olacaktır. Ancak aynı yazlığın yaz kış kullanımı için bir yıllık kiralanması halinde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ait hükümler uygulanacaktır. Geçici kiralama olmayacaktır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenme tarafların iradesinden değil, taşınmazın niteliğinden doğan bir unsur olarak karşımıza çıkmaktadır. Taşınmazın mahiyetine göre geçici kullanıma uygunluk hakim tarafından değerlendirilmelidir.

Taşınmaz niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olsa dahi kira sözleşmesi altı aydan uzunsa, yukarıdaki yazlık örneğindeki gibi konut ve çatılı kira sözleşmelerine ait hükümler uygulanacaktır. Sadece sürenin altı aydan kısa olması, taşınmazın niteliğinin geçici kullanıma özgülenmemesi halinde de, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ait hükümler uygulanacaktır.

Kira sözleşmesinin sona ermesi kira sözleşmesinin mahiyetine göre değişmektedir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmeleri ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından ayrı düzenlenmiştir. Genel hükümlere göre kiralamalarda süre sonunda kira sözleşmesi sona ermektedir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların, altı aya kadar ki kira sözleşmelerinin sona ermesine genel hükümler uygulanacaktır. Genel hükümlere göre belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sona ermesiyle son bulacaktır. Kira sözleşmesinin süresinin belirlenmemesi halinde, geçici kullanımdan söz edilemeyecektir.

Geçici kullanım kavramı ile belirsiz süreli kullanım kavramları birbirleriyle bağdaşmaz. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaza ilişkin altı ay veya daha kısa süreli kira sözleşmeleri belirli süreli yapılacağından, sürenin sona ermesi halinde; kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erecektir. Yaz sezonu için üç aylığına kiralanan yazlık eve ilişkin kira sözleşmesi, üç aylık sürenin sona dolması ile kendiliğinden sona erecektir. Bu nedenle daha fazla kira getirisi elde etmek isteyen mülk sahipleri kısa süreli sözleşmelere yönelmektedirler. Çünkü konut ve çatılı işyeri kiralarında tahdidi olarak sayılan tahliye nedenlerine ihtiyaç duymadan kiracıyı çıkarabilmektedirler. Yine 6 aylık dönem sonunda sözleşme kanunen yenilenmeyeceği için yüksek bedelle başkasına yeniden kiraya verebilmektedirler. Bu nedenle taşınmazın mahiyeti önem arz etmektedir.

Ancak taraflar niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazın belirtilen süre için (altı aydan az olan)  kiralanması sonrasında, belirli süresinin sonunda anlaşma olmaksızın kullanmaya devam etmeleri halinde ne olacaktır. Kanımızca bu durumda eski sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir. Yeni bir sözleşme yapılmaması, her iki tarafında ihtirazı kaydı olmadan anlaşmayı devam ettirmeleri, kira sözleşmesinin şekle tabi olmaması gibi nedenlerle bu durumda belirsiz süreli kira sözleşmesi olduğu kabul edilmelidir. Fesih vs hususlara bu kanuna ilişkin hükümler uygulanmalıdır.

Kısa süreli kiralamaların mahiyetinin pansiyon işletmeciliği, otel işletmeleri gibi olması nedeni ile tartışmalıdır. Ayrıca kiracılık ilişkisinin tespiti devlet açısından zorlaşmaktadır. Bu nedenle son zamanlardaki yasal düzenlemeler bu tür yerlerin yetkililerce işletme statüsünde olduğu yönündedir. Ve buna yönelik mevzuat düzenlemeleri yapılmıştır. Kimlik bildirimi ve ruhsat zorunluluğu, işletmeci belirlenmesi gibi düzenlemeler bu amaçla yapılmıştır. Bu husus ayrı bir yazıda incelenecektir.