KİRA SÖZLEŞMESİNE TARAF OLMAYAN EŞİN İHTAR İLE KİRACI SIFATI KAZANMASI
Aileyi korumaya yönelik bir başka düzenleme ise maddeden açıkça anlaşılacağı üzere kiracı olmayan diğer eş ihtar çekerek taraf haline gelebilmektedir.
Türk Medeni Kanununda;
Aile konutu
Madde 194-4 Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” denmiştir.
Türk Borçlar Kanunundaki benzer düzenlemede de:
“b. Aile konutu
MADDE 349-3
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır” denilmiştir.
Kanunda bildirimde bulunmayı yeterli görmüştür. Bildirimi şekle bağlamamıştır. Bu nedenle yazılı olması zorunlu değildir. İspat açısından yazılı olmasında fayda vardır. Ancak yazılı delil başlangıcı varsa tanıkla dahi ispatı mümkündür.
Kira sözleşmesini imzalamayan eşin taraf haline gelmesi halinde iki tane kiracı olacaktır. Kiracılara karşı tahliye talebi olmadan sadece alacak yönünden tek birisine karşı icra takibi yapılabilir. Ancak böyle bir takipte tahliye istenemez. Ancak icra takiplerinde 13 örnek dediğimiz alacak ve tahliye talepli takiplerin her iki eşe karşı yapılması zorunludur. İcra takibi yapılırken tahliye yönünden her iki eşe karşı takip yapılması zorunludur. Kanunda bu husus açıkça belirtilmiştir. Kaldı ki kiracılar arasında tahliye davası açısından zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Bir kiracı hakkında alınacak tahliye kararı ile diğer kiracı tahliye edilemeyeceğinden her iki kiracıya karşı dava açılması mantıken de zorunludur.
Sonradan ihbarla kiralayan konumunda olan eş geçmişe dönük birikmiş kira borçlarından sorumlu olacak mıdır?
Bu sorunun net cevabı kanunda yoktur. Ancak hukukun genel ilkeleri doğrultusunda kiracılık sıfatını kazandığı tarihten sonraki borçlardan sorumlu olması gerekir. Ancak geçmiş borçlar açısından kiralayan konumundaki diğer eş borcu süresinde ödemediği için temerrüde düşme ve kiralayan açısından fesih hakkının doğması halinde ne olacaktır?
Bu sorununda cevabı kanunda yoktur. Bu nedenle eşin geriye dönük kira borçlarından sorumlu olacağını söylemek mümkün olacaktır. Bu husus yargı kararları ile netleşecektir.
İhbarın sonucunda diğer bir hususta ihbar öncesi kiracı eşin verdiği tahliye taahhüdü geçerli olmaya devam edecek midir? Kiralayan müktesep hak sahibi mi olacaktır?
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesini doğrudan fesheden bir akit değildir. Ancak günü geldiği takdirde kiralayana fesih yetkisi veren bir sözleşmedir. Yani dilerse kiralayan tahliye taahhüdü işleme koymayarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ya da işlem yapmayarak kira sözleşmesini devam ettirebilir. Yani tek başına tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin feshi anlamı taşımaz. Kanunen bir fesih sayılmaz. Ancak hukuk mantığı açısından fesih yetkisi olmayan kişinin bu yetkiyi başkasına devri mümkün değildir. Bu nedenle tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır. Aksi düşünce ailesinin korunması hususu dikkate alındığında düzenlemenin amacına aykırı olacaktır. Kanuna karşı hile yolu açık olacaktır. Bu husus Yargıtay kararlarına da konu olmuştur.
Örneğin Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2012/629 E. 2012/19408 K. Sayılı kararında;
“Alacaklı M… Ö.. tarafından, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdüne dayalı olarak 13.01.2011 tarihinde ilamsız icra takibine başlandığı, örnek 14 numaralı tahliye emrinin borçlu E.. T..’e 19.01.2011 tarihinde tebliğ edildiği, takibin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi üzerine,
21.04.2011 tarihinde tahliyenin infazı için taşınmaza gidildiği, şikayetçi A… T…’in ise icra mahkemesine başvurarak, borçlunun eşi olup, taşınmazın aile konutu olduğunu ve halen çocukları ile oturduğunu,
Bu konuda aile mahkemesine dava açtığını bildirerek takibin durdurulması ile tahliye işleminin yapılmamasına karar verilmesini talep ettiği görülmektedir.
Dosya içinde mevcut Kartal 1. Aile Mahkemesinin 2011/23 esas sayılı ve 10.01.2011 tarihli tedbir kararı ve anılan mahkemeye hitaben yazılmış dava dilekçesi içeriği ile icra takip dosyasından, şikayetçi eşin, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken konutun sahibi koca E.. T… tarafından taşınmazın M… Ö…’e satıldığı, 11.02.2010 başlangıç tarihli adi kira sözleşmesi ile bu kez taşınmazın malik M… Ö… tarafından koca E…. T….’e kiralandığı, adı geçen tarafından da gene takibe dayanak yapılan 12.01.2011 tarihli adi nitelikteki tahliye taahhüdünün verildiği belirlenmiştir.
Takip kesinleşmekle takibin tarafları arasındaki ilişkinin hukuksal niteliği ve kesinleşen takibin sonuçları uyuşmazlık konusu olmaktan çıkmıştır. Dolayısıyla şikayete konu olayda 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesinin uygulanma olanağı bulunmamaktadır. Burada alacaklı ile borçlu arasındaki ilişki üzerinde değil; şikayetçinin onlar karşısındaki konumu üzerinde durmak gereği ortaya çıkmaktadır.
Kural olarak; eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturduğundan “boşanma gerçekleşse bile” İİK.nun 276/son maddesi hükmü gereğince 3. kişi konumunda değildir.
Ancak, kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durmak gerekir.
…. zira, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinde; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini fesh edemez, aile konutla devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın malike olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir. Şikayetçi tarafından Kartal 1.Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas numarası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları). Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir” denilmiştir. Karara göre görüleceği üzere aile konutu iddiasının sonuçlanmasının bekletici mesele yapılması gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme aile konutu olduğuna karar verir ise taahhüt geçersiz sayılacaktır.
Ancak farklı yönde kararlarda mevcuttur. Yargıtay daha sonraki tarihli bir başka kararda farklı bir içtihatta bulunmuştur. Kararda
“Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4794 E. 2018/11923 Karar:
Takip dayanağı kira sözleşmesinde kiracı davalı… olup icra takibinin de borçlusudur. Borçlunun eşi … vekili 18/03/2016 tarihli dilekçe ile; … 1.Aile Mahkemesi’nin 2015/1194 Esas sayılı dosyasında verilen 29.02.2016 tarihli karar ile TMK’nın 169. maddesi gereğince …’ün başka bir adreste yaşadığı gerekçesiyle kiralanan konutun dava sonuna kadar …’e tahsisine karar verildiğini belirterek davaya feri müdahale talebinde bulunmuş, mahkemece talep kabul edilerek anılan Aile Mahkemesinin tahsis kararı ile feri müdahilin dava konusu konutta oturma hakkını elde ettiği, TMK 194. maddesi uyarınca kiralananın aile konutu olması durumunda kira sözleşmesine taraf olmayan eşin de kiracı konumuna geleceği gerekçeleriyle dava reddedilmiştir. Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26.02.2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira TMK’nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” denilmiştir. Sözleşme ile taraf olmayan eşin icra takibinden sonra taraf olamayacağı şeklindedir. Yine mahkemenin aile konutunun tahsisine ilişkin kararın kiralayan olan 3 kişiyi bağlamayacağı açıkça belirtilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun içtihadı birleştirme kararı ile netleştirmesini beklemek gerekecektir. Ancak kanımızca kanun metni çok açıktır. Hiçbir süre sınırı getirmemiştir. Tahliye gerçekleşinceye kadar aile konutu iddiasının ileri sürülmesi mümkün olmalıdır. En azından davadan haberdar olmayan eş açısından süre sınırlaması olmaması gerekir. Ancak kanun koyucu kötü niyeti korumaz. Her şeyden haberdar olan ve bu hakkı bildiği halde dava aşamasında kullanmayan eş, tahliye anında bu hakkı kullanması halinde kötü niyetinin korunmaması gerekecektir. Bu gibi durumların son bulması için kanun koyucu tarafından ihtar şartı gerekmeksizin aile konutunda eşin kiracılık sıfatının kabul edilmesine ilişkin kanuni düzenleme yapılması daha uygun olacaktır. Böylece her iki eşin birbirinden habersiz işlem yapması kanunen engellenmiş ve aile korunmuş olacaktır.
Halil Güven
Kaynak: https://avibrahimgullu.com/kira-sozlesmesine-taraf-olmayan-esin-ihtar-ile-kiraci-sifati-kazanmasi/
Bir yanıt bırakın