KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YENİ DÖNEM, ARABULUCULUK BAŞVURU ZORUNLULUĞU
Kira sözleşmesinden kaynaklı davalar için arabuluculuk başvurusunu zorunlu hale getiren 7445 sayılı kanun ile yapılan değişiklik 05.04.2023 tarihinde Resmi gazetede yayınlanmıştır. 01.09.2023 tarihinde, yani yeni adli yıl ile yürürlüğe girecektir. Ancak arabuluculuk başvurusu hususunda birçok sorun varken, sorunları daha da artıracak bir düzenlemedir.
Arabuluculuk sistemi çökmeye yüz tutan yargı sistemine katlı sağladığı gibi, birçok dava açısından süreci uzattığı bir gerçektir. Ancak son iki yıldır yaşanan ekonomik denge değişiklikleri taşınmaz fiyatlarını etkilemiştir. Bunun yansıması olarak kiracı ile kiralayan arasındaki ilişkileri de bozmuştur. Bu nedenle anlaşmazlıklar çığ gibi büyümüştür. Hatta hiç de hoş olmayan kavga görüntüleri medyaya yansımıştır. Sorunlar büyümeye de devam edecek desek yanlış olmaz. Ancak yanılmayı dilerim. Çünkü taşınmaz fiyatlarının kısa bir dönemde birkaç (4-5) kat arttığı bir ortamda, enflasyonla mücadele amaçlı kira bedellerinin artışın enflasyon bedelinin çok altında bir miktar ile sınırlandırılması sorunun daha da büyümesine dava sayısının artmasına neden olmuştur. 3-4 ayda sonuçlanması gereken basit yargılamaya tabi kira sözleşmesine dayalı davalar için iş yoğunluğu nedeni ile bir yıl sonrası için duruşma günleri verilmeye başlanmıştır. Buna çözüm olarak Arabuluculuk müessesi düşünülmüş ve başvuru zorunlu hale getirilmiştir.
Arabuluculuk davalara çözüm getirecek midir? Maalesef bu soruya olumlu yanıt veremeyeceğim. Zaten kiracı ile kiralayan arasında anlaşmazlığın çözümü için taraflar avukata başvurmadan önce uzunca bir süre anlaşmaya çalışmaktadırlar. Anlaşma sağlanamadığı takdirde dava konusu olmaktadır. Hatta bu anlaşma çalışmaları sırasında taraflar arasındaki ilişkiler gerilmektedir. Kısacası fiilen arabuluculuk zaten uygulanmaktadır. Bu nedenle başarı şansı yok denecek kadar azdır.
Arabuluculuk hususunda kanuni düzenlemeye gelince:
“MADDE 37- 6325 sayılı Kanuna 18/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.
“Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk
MADDE 18/B- (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
c) 23/6/1965tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır” denilmiştir.
Görüleceği üzere kural olarak kira sözleşmelerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar Zorunlu Arabuluculuk kapsamındadır. TEK İSTİSNASI ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir.
Kanunlarımıza göre tahliye kararı verme yetkisi sadece mahkemelere aittir. Bunun dışında tahliye kararı vermeye yetkili bir kişi, kurum yoktur. Arabulucuda taraflar anlaşması halinde dahi tahliye kararı verilmemektedir. Arabuluculukta tahliye hususunda anlaşma sağlandığı halde, kiracı tahliye etmez ise bu karar icraya konulabilecek mi. Arabulucuya tahliye yetkisi verilmiş midir? Eğer arabulucunun tahliye konusunda karar verme yetkisi olmayacak ise arabuluculuğun zorunlu olmasının mantığı nedir? Kanun metninden anlaşıldığı üzere. Arabulucunun tahliye kararı verme yetkisi yoktur. Arabuluculuk bu durumda kiralayan açısından akdin devam ettirilmesini zorlamaya çalışmak dışında başka bir işe yaramayacaktır. Bu nedenle çözüm çok az sayıda olacaktır.
Arabuluculuk kapsamına ilişkin birçok soru ve doğacak sorunun çözümü belirtilmemiştir. Kanundaki “ilamsız icra yolu ile tahliyeye ilişkin hükümler” açıklaması ile istisna net olarak belirlenmiş değildir. Şöyle ki;
İki tür ilamsız icra yolu ile tahliye şekli vardır. Birincisi 13 örnek dediğimiz takibe konu kira alacağına dayanan takip ve sonrasında dava yolu ile tahliyedir. Ancak bu takip türünde takibe itiraz edilse de edilmese de tahliye ancak dava açmakla sağlanabilmektedir. Yani ilamsız bir tahliye söz konusu değildir Ancak İcra ve İflas kanunda ilamsız tahliye adı altında düzenlenmiştir. Kanun lafzına göre zorunlu Arabuluculuk kapsamında olmaması gerekir. Ancak Arabuluculuk müessesesinin getirilmesi mantığından bakıldığında kira alacağına ilişkin hükümler Arabuluculuk kapsamında olması ve amaç dava açılmasını azaltmak ise zorunlu Arabuluculuk kapsamında olması gerekir. Ancak Arabulucu tahliye kararı veremeyeceğinden süreci uzatmaktan başka işlevi olmayacaktır. Bu husus yargı Yargıtay içtihatları ile netleşecektir. Davanın dava şartı yokluğundan reddi ile karşılaşmamak için uygulama netleşinceye kadar arabulucuya başvurulmasının doğru olacağı kanaatindeyiz.
İlamsız tahliyeye ilişkin diğer bir takip şekli yazılı tahliye taahhüdüne dayalı yapılan 14 örnek icra takibidir. Bu takipte borçlu tahliye taahhüdüne dayalı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez takip kesinleşmektedir. Ve başkaca bir işleme gerek kalmadan 15 günlük müddet sonunda icra dairesi tarafından mahkeme ilamına gerek kalmadan tahliye edilmektedir. Bu durumda arabuluculuğa başvuru yolu yoktur. Bu durumda dava açılmasına gerek yoktur. Bu nedenle dava için zorunlu Arabuluculuk da söz konusu değildir.
Ancak 14 örnek ödeme emrine borçlu 7 gün içinde itiraz ederse dava açılması zorunludur. İtirazın şekline göre dava türü de değişebilmektedir. Adi belgeye dayalı takipte sahtelik veya imza itirazlarında yargılama yapılması zorunlu olduğundan davanın Sulh Hukuk mahkemesinde açılması gerekir. Bu davadan önce Arabulucuya başvuru zorunlu mudur? Bu sorunun cevabını net olarak kanunda yoktur. Ancak bu kapsamdaki tahliyede ilamsız tahliye olduğu için kanunun lafzından Arabuluculuk kapsamında olmadığı kanaatindeyiz. Yine dava açılmasının azaltılması amaçlandığından Arabuluculuk mantığı ile bakıldığı takdirde zorunlu Arabuluculuk kapsamında olmalıdır da. Kanun bu tür sorulara net olarak cevap vermemektedir. Ancak Arabulucunun imza incelemesi yapması yetkisi yoktur. Hatta icra Hukuk Mahkemesine dahi bu durumda imza incelemesi yapma yetkisi tanınmamıştır. Arabulucunun imza itirazında imza inceleme yetkisi veya rapor alma ve ona göre karar verme yetkisi olmayacağı için arabulucuya başvurunun hukuki olarak mantığı yoktur. Sorun ancak bilirkişi incelemesi ile ve yargılama yapılması ile çözülmesi gerekir. Bu nedenle mantıken arabulucuya başvuru zorunluluğu doğru olmamıştır.
Kaldı ki zorunlu Arabuluculuk kapsamındaki anlaşmaların dahi mahkeme tarafından icraya elverişliliği yönünden uygun bulunması gerektiğinden Arabuluculuk dava sayısını azaltmayacaktır. Bu düzenleme ile çok sorunlu bir alanın daha da sorunlu hale getirilmiştir. Bunun dışında hukuki olarak pek katkı sağlamayacaktır.
Yine aynı tahliye taahhüdüne dayalı olarak 14 örnek icra takibi yapmak yerine doğrudan dava açmak isteyen kişi açısından kanunun lafzına göre arabulucuya başvuru zorunludur. Yine 30 günlük ihtar üresi içinde kira borcunun ödenmemesi halinde doğrudan dava açılması halinde de arabulucuya başvuru zorunludur. Ancak her iki durumda arabulucunun tahliye kararı verme yetkisi olacak mıdır? Tahliye hususunda anlaşsalar dahi bu husus ancak mahkemece uygun görülmesi ile mümkün olacaktır. Mahkeme uygun görmediği takdirde tekrar dava konusu olacaktır.
Ayrıca kira sözleşmesinden kaynaklı tahliyeye ilişkin davalarının çocuğunda ihtar şartı ve dava açma süreleri öngörülmüştür. Arabulucuya başvuru ihtar yerine geçecek midir? Yani ihtar çekilmesi halinde dava süresi kira dönemi sonuna kadar uzamaktadır. Yani kira tespiti, ihtiyaç nedeni ile tahliye gibi davalarda dava açma süresi sözleşme sonuna kadar uzayacak mıdır? Yani arabulucuya başvuru ihtar vazifesi görecek midir? İhtar vazifesi görmez ise ve Arabuluculuk zorunlu değil ise dava açma süresi kaçmış olacaktır. Yine ihtar mahiyetinde olan Arabuluculuk başvurusu niçin ihtar yerine geçmeyecektir. Kanunda bazı süreler hak düşürücüdür. Arabuluculuğun zorunlu olmadığına karar verilirse bu sürelerin kaçması halinde davacılar mağdur olacaktır.
Kanaatimce bu düzenleme çok daha büyük sorunların doğmasına neden olacağı için en kısa sürede tadil edilmesi ya da iptal edilmesi gerekir. Açıklanan nedenlerle yıllar sonra ret olan davalar kabul, kabul olan davalar ise Yargıtay tarafından bozulacaktır. Bu arada tahliye edilen kiracılar haksız yere mağdur edilmiş olacaktır. Arabulucuya tahliyeye ilişkin karar vermesi hakkın tanımadıysa Arabuluculuk zorunlu olmamalıdır.
Şu an için ilamsız takiplerde 13, 14 örnek takiplerde arabuluculuğun zorunlu olmadığı iddiası hukuken savunulabilir. Kanuni düzenleme çok muğlak ve sorunlara yol açacak bir yazım şekline sahiptir. Kanun maalesef aşırı dava yoğunluğu nedeni ile getirilmiştir. Ancak davaların bu denli artmasına neden olan hususlarda hiçbir düzenleme yapılmamıştır. Yolu uzatmak sorunları çözmeyecektir. Maalesef son dönem kanunlar yeterli bir komisyon incelemesi ve akademisyen incelemesinden geçmeden torba yasa ile acele çıkarılmaktadır. Yani elinde çekiç olan kişi bütün sorunları çivi olarak görürmüş deyimi burada uygulanmakta. Her konu kanuni düzenleme ile çözülmeye çalışılmaktadır. Bence öncelikli olarak dava açılmasına sebep olan nedenin çözülmesi gerekir.
Kira davaları, özellikle tahliye ilişkin hakların sona ermesi halinde tekrar dava açma hakkınız olmayabilir. Örneğin bir aylık sürede tahliye taahhüdüne ilişkin takip yapılmaz ya da dava açılmaz ise dava hakkı son bulmaktadır. Bu nedenle dava açarken haklarınızın zayi olmaması için mutlaka konusunda uzman birisinden yardım almanızı tavsiye ederiz.
Halil GÜVEN
Kaynak: https://avibrahimgullu.com/kira-sozlesmelerinde-yeni-donem-arabuluculuk-basvuru-zorunlulugu/
Bir yanıt bırakın