KENTSEL DÖNÜŞÜM
Halk arasında Kentsel Dönüşüm Yasası diye isimlendirilen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkındaki 6306 sayılı 16.05.2012 tarihinde yayınlanan kanunda önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişiklikler 07.11.2023 tarihinde TBMM de kabul edilmiştir. Kanun 09/11/2023 tarihinde Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun değişikliği ile birçok kişiyi yakından etkileyecek önemli düzenlemeler olmuştur. Bu değişiklikleri kısaca özetlemeye çalışacağız.
1-YENİ YERLEŞİM ALANI İBARESİ KANUNDAN ÇIKARILMIŞTIR.
Kanunda tanımların yapıldığı 2. maddenin c bendindeki “Rezerv yapı alanı” tanımında değişiklik olmuştur. Kanunda yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” kelimesi kanundan çıkarılmıştır. Esasen basit gibi görünse de çok önemli bir değişikliktir. Artık yeni yerleşim alanı dışında rezerv alan uygulaması yapılması mümkün hale gelmiştir. Yani eskiden sadece yeni yerleşim yerleri için olan bu uygulama artık eski yerleşim yerlerinin yıkılarak yeniden yapılması için de uygulanabilecektir. Yeni yerleşim yeri olması zorunluluğu artık kanunda yoktur. Artık yeni yapılar dahi bu alanda kalırsa yıkılabilecektir. Yani artık kanunun etki alanı neredeyse tüm ülkedir. Riski yapı olması zorunlu değildir. Örneğin, bir yıl önce imar düzenlemesi yapılmış ve bu düzenleme göre yapıların olduğu yerlerde bu kapsama alınacak ve eski taşınmazlar imarlı olup olmadıklarına, sağlam olup olmadıklarına bakılmadan yıkılıp yeniden yapılabilecektir. Rezerv yapı için riskli yapı olması zorunlu değildir. Riskli yapıdan farklı bir uygulamadır.
Zaten 1999 yılı öncesi yapılan yapıların çoğunun deprem yönetmeliğine aykırı yapılar olduğu ve riskli yapı kapsamına gireceği kesinken bu düzenleme ile alan oldukça genişletilmiştir. Çünkü eski yapılar, zaten rezerv alan ilanına gerek kalmadan riskli yapı olarak yıkılabilecektir. 1999 yılı öncesi ruhsat alınmış bir yapınız varsa hem riskli yapı hem de rezerv alan kapsamında yıkılması söz konusu olacaktır. Ancak yeni yapılarda artık rezerv alan kapsamında yıkılacaktır. Değişikliğin amacı zaten daha önceki düzenleme ile genelde bina dönüşümü şeklinde uygulanan sistemin, kentsel dönüşme evrilmesini sağlamaktır. Bu madde ile eski yapıların bulunduğu ilçeler, mahalleler de kentsel dönüşüm kapsamına alınabilecektir. Önemli bir değişikliktir. Uygulamada taşınmazların eski ve yeni konumları gibi nedenlerle çok sorun yaşanacağı kanaatindeyiz
Rezerv alanın, riskli alanın ve riskli yapının tanımı ise kanunun 2 maddesinde yapılmıştır. Bu nedenle önemli terimlerin kanundaki tanımını bilmekte fayda vardır. Kanunda;
- c) Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda (yeni yerleşim alanı olarak) kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları,
ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,
- d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı, ifade eder” denilmiştir.
2-İDAREYE RİSKLİ YAPI TESPİT TALEBİ YETKİSİ VERİLMİŞTİR YİNE İDAREYE KOLLUK MARİFETİ İLE NUMUNE ALINMASI VE TAHLİYE EDİLMESİ HAKKI TANINMIŞTIR.
Bu kanunla yapılan diğer bir önemli değişiklik, hatta en önemli değişikliklerden biri ise “riskli yapıların tespitini talep edebileceklerdeki” yapılan değişikliktir. Eskiden sadece malikler tarafından talep edilebilirken yeni kanun ile idareye bu yetki verilmiştir. Bakanlık, bakanlık adına vekaleten valilik, belediye, tarafından talep yapılabilecektir. Eskiden bir hissedar, ya da kat maliki talepte bulunmaz ise riskli yapı tespiti yapılmamaktaydı. Artık devlet kurumlarının bunu talep etme yetkisi vardır. Bu husus kanun 3. maddede açıkça belirtilmiştir.
Kentsel dönüşümdeki sürecin en önemli ilk aşaması riskli yapının tespitidir. Çünkü riskli yapı tespitine kanun çok önemli sonuçlar bağlamıştır. Riskli yapı olarak tespit edildikten sonra taşınmazı kullananların tahliye süreci başlamaktadır. Yeni kanunda bu süre 60 günden 90 güne uzatılmıştır. Ancak tebligat, numune alınması ve tahliye işlemi kolaylaştırıldığı için daha erken tahliye gerçekleşecektir. Tahliye dahada kolaylaştırılmıştır. Kullanıcılar 90 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Ayrıca bu süre sonunda elektrik, su, kanalizasyon vb. altyapı hizmetleri tamamen sonlandırılıyor. Kısaca kişilerin taşınmazın fiilen kullanımı olanaksız hale geliyor. Bu nedenle haricen binasının dayanıklılık testini yaptıran ancak raporu kurumlara sunmayan birçok kişi vardı ve bu binalar talep olmadığı için yıkılmıyordu. Artık kurumlarda şüpheli olan durumlarda bu tespit yaptırılacaktır. Riskli yapıyı talep eden maliklere karşı diğer malikler kötü baktıklarından çoğu kimse binasının riskli olup olmadığını tespiti yoluna gitmemekteydi. Çok az kişi binasının dayanıklı olup olmadığını test ettirmiştir. Artık maliklerin yanında bu talebi idarenin yapacak olması da önemli bir değişikliktir. Bütün kat malikleri istemese de devlet kurumları tarafından riskli yapı tespiti yapılabilecektir. İdarece yapılacak riskli yapı tespit giderleri malikten tahsil edilmektedir. Maliklerin direnmesi halinde numune örnekleri mahkeme kararına gerek kalmadan polis marifeti ile alınabilecektir. Bu husus kanunun 3. maddesinde belirtilmiştir.
Kanunda; “Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır/yaptırılır” denilmiştir. Daha önce kolluk ibaresi yoktu. Bu nedenle numune alınması zorlu bir süreç sonunda yapılabiliyordu. Kanunla numune alınması kolaylaştırılmıştır.
Riskli yapı kararına karşı yine itiraz hakkı korunmuştur. İlan yada tebliğden itibaren 15 günde itiraz edebilirler. Kanunda “Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır” denilmiştir. Bu karar bir idari işlemdir. İdari işlemlere karşı Anayasanın 125. maddesinde de “idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık” olduğu belirtilmiştir. Yani bu işleme karşı dava açılabilir.
3-TEBLİGAT USULÜ DEĞİŞMİŞTİR.
Daha önce düzenleme de nüfus kayıt sistemindeki adrese tebligat yapılması gerekiyordu. Ancak bu zorunluluk kaldırıldı. Yine toplantılara ilişkin davetlerin Tebligat kanununa ve kat mülkiyeti kanuna göre yapılması gerekirdi. Tebligat yapılması oldukça kolaylaştırılmıştır. Tebligat için Muhtarlıklara asılacak ilan yeterli sayılmaktadır. Bu esasen basit gibi görünse de önemli bir değişikliktir. Kişiler hiçbir haberi yokken bir gittiklerinde binalarının yerinde olmadıklarını görebileceklerdir. Çünkü muhtara yapılan tebligatların birçoğundan muhataplar gününde haberdar olmamaktadırlar. Bu nedenle tebligata ilişkin düzenlemelerde son derece önemlidir. Ayrıca bu usulde tebligat yapılması süreci hızlandırmaya yöneliktir. Ancak büyük hak kayıplarına neden olabileceğini düşünmekteyiz. Ayrıca muhtarların muhataplara tebligatı haber verme yükümlülüklerinin olmadığını da belirtmek isteriz. Nitekim daha kısa süre önce yürürlüğe gidilmesine rağmen tebligattan haberdar olamayıp hak kaybı yaşayanlara rastladık. Hak kaybı yaşayanların sayısı artacaktır.
Bu husus kanunda; “Madde-3/ (2) (Değişik: 7.11.2023-7471/7 md.) Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir” denilmektedir. Tebligat kanuna aykırı olarak e-devlet üzerinden bildirim yeterli görülmüştür. Özellikle başka şehirde ya da ülkede yaşayan kişilerin haberdar olması zordur.
4-TESCİL DIŞI ALANLARIN YAPILAŞMASININ ÖNÜ AÇILMIŞTIR.
Yine kanunun 3. Maddesinde tapuya tescili yapılmayan, tescil dışı alanların (devlete ait araziler) tescil edilerek, önce hazine adına tesciline, sonra da devlet kurumlarına devrine izin verilmiştir. Hatta devirin bedelsiz olacak olması da ayrı bir önemdedir. Bu şekilde hazine arazileri yapılaşmaya açılmış olacaktır. Bu husus kanunda; “Madde-3/ (4) (Değişik: 7.11.2023-7471/7 md.) Bu Kanuna göre uygulamada bulunulan alanlarda yer alan veya Başkanlıkça bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere belirlenen tescil dışı alanlar, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra Başkanlığa devredilir veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir.” Böylece hazine arazilerinin kolayca yapılaşmaya açılmasının önünde hiçbir engel kalmamıştır. Tescil dışı alanların çoğunu sahiller oluşturmaktadır. Bu kanun ile sahillerin yapılaşmasının önü açılmıştır.
5-DEVİR ZORUNLULUĞU GETİRİLMİŞTİR.
Bir başka önemli bir düzenlemede Özel kişilerin rezerv yapı taleplerinde bulunabilmesi için arsanın % 30’luk payını devlete devretmeyi ya da ücretini ödemeyi kabul etmesi gerekir. Bir nevi rant artışının peşin vergilendirilmesi mahiyetinde olan bir düzenlemedir. Ancak hissedarlara ve yükleniciye düşecek hak azalacaktır. Bu nedenle anlaşma ihtimalide azalacaktır. Ayrıca ücretinin ödenecek olması durumu ücret tespitindeki yapılacak düzenlemeye göre kötüye kullanıma açık bir düzenleme olabilir. Çünkü arsa devrinin yanında ücret ödenmesi şeklinde bir hak vardır. Ancak kentsel dönüşümde hisseler azalacağı için müteahhit ile malikler arasındaki anlaşmayı zorlaştıracağından ancak yüksek rant olan yerlerde uygulama olacaktır. Bu husus daha önceki Anayasa Mahkemesinin özel mülkiyet hakkının ihlaline yönelik düzenlemenin iptali üzerine yapılan bir değişikliktir. Eski düzenlemede böyle bir devir yoktu. Sadece kentsel dönüşüm alanındaki sağlam yapıların riskli yapı olarak görülmesi söz konusu idi. Kararda özetle:
Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı Kararı ile; Yeniden düzenleme: 14/4/2016-6704/21 md.; İptal: Anayasa Mahkemesinin 15/11/2017 tarihli ve E.: 2016/133, K.: 2017/155 sayılı Kararı ile.)
“8. Kanun’un 3. maddesinin yeniden düzenlemeden önceki (7) numaralı fıkrasında, 6306 sayılı Kanun’un uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenlerin de 6306 sayılı Kanun hükümlerine tabi olacağı hüküm altına alınmakta iken anılan fıkra Anayasa Mahkemesinin 27.2.2014 tarihli ve E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Kararda; 6306 sayılı Kanun’un riskli yapıların dönüşümüyle ilgili kurallar içerdiği, riskli olmayan yapılar hakkında yapılacak uygulamalara ilişkin özel bir düzenleme öngörülmeyerek riskli yapılara ilişkin kurallara atıf yapıldığı ancak anılan kuralların yapıların riskli olması dikkate alınarak düzenlendiği, kamu yararı ile bireylerin hakları arasındaki dengenin de tamamen riskli yapılara uygun şekilde oluşturulmaya çalışıldığı, menfaatler dengesi bu şekilde oluşturulan kuralların riskli olmayan yapılara uygulanmasının ölçülülük ilkesine aykırılık oluşturduğu ve kamu yararı ile riskli olmayan yapı sahiplerinin hakları arasında kurulması gereken dengeyi bozduğu ifade edilmiştir.
Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonra anılan fıkra, dava konusu kuralla yeniden düzenlenmiştir. Yeni düzenlemede, 6306 sayılı Kanun’un uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenlerin yine 6306 sayılı Kanun’a tâbi olması Esas Sayısı: 2016/133 Karar Sayısı: 2017/155 12 öngörülmüştür. Ancak düzenlemede, iptal edilen kuraldan farklı olarak riskli olmayan yapılara ilişkin değerleme çalışmalarında yapının riskli olmadığının da gözetileceği belirtilmiştir.
6-YAPIM YARDIMI MADDESİ EKLENMİŞTİR.
Daha önce olan kira yardımının yanında “yapım yardımı” da yapılacağı kanunda belirtilmiştir. Bu yeni bir düzenlemedir. Esasen birçok anlaşmazlığın nedenini ortadan kaldırabilir. Yani maddi imkanları olmayanlara yardım yapılabilecektir. Yardımın ne şekilde olacağı ise net değildir. Kredi mi? Bağış mı? Kanunen de belli değildir. Ancak riskli yapılarda genelde emekli ve dar gelirli yaşlılar oturmaktadır. Çünkü hayatlarının geçtiği binadan ve mahalleden ayrılmak zordur. Bir de emekli maaşı ile zar zor geçinen kişiden kira ödemesini, ya da yeni bir ev taksiti ödemesini beklemek mantıklı olmasa gerekir. Bu nedenle dar gelirli birçok kişi riskli taşınmazlarının yıkılmasına karşı maddi imkansızlıklar nedeni ile karşı çıkmaktaydılar. Bu yardımla belki bu husus aşılabilir.
Kanunda “Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. (Ek cümle: 7/11/2023-7471/9 md.) Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir” denilmiştir.
7-TAŞINMAZIN YIKILMASINDA DEĞİŞİKLİK OLMUŞTUR.
Diğer bir önemli değişiklikte taşınmazların malikler tarafından yıkılmaması halinde devlet eli ile yıkılması için yeni düzenleme yapılmıştır. Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu da çok önemli bir değişikliktir. Çünkü daha önce yıkıma yanaşmayan malikler nedeni ile yıkım gecikebilmekteydi. Bu nedenle yıkım kolaylaşmıştır. Kanunda bakanlıklar kendisi yıktırabileceği gibi Belediyelere yıktırılması talimatı verme yetkisi verilmiştir. Yani yıkım işini belediye yapacaktır. Bina sahipleri ile sorunlu alanı belediyelerin yaparak sorunun çözülmesi öngörülmüştür. Binlerce yıkım kararını uygulamayan belediyelerce yıkımın nasıl yapılacağı hususu meçhuldür. Kat malikleri ile Belediyeyi karşı karşıya getirecek bir düzenlemedir.
Maliklerce yıkım yoluna gidilmediği takdirde, “bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır İdarece yıkılır/yıktırılır. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir” denilerek ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Yine tebligat yukarıda açıklanan usule göre yapılacak olması bazı hak kayıplarına neden olabileceği ve olmaya başladığı yukarıda belirtilmiştir.
8-KARAR YETER SAYISI SALT ÇOĞUNLUGA DÜŞÜRÜLMÜŞTÜR
EN ÖNEMLİ DENİLEBİLECEK DEĞİŞİKLİK İSE TAŞINMAZIN YIKILARAK YENİSİNİN YAPILMASI İÇİN KARAR YETER SAYISININ SALT ÇOĞUNLUĞA DÜŞÜRÜLMESİDİR. Belki de en önemli düzenleme budur. Daha da önce 2/3 çoğunluk yerine salt çoğunluğun kararının yeterli sayılmasıdır. Aranan salt çoğunluk arsa payına göre salt çoğunluktur. Malik sayısı değildir. Bu düzenleme kötüye kullanım nedeni ile birçok hak kaybına neden olabilecektir. Örneğin sözleşme harici bazı menfaatlerle salt çoğunluk olan kat malikleri düşük bir bedel ile müteahhitler ile anlaşırlarsa, diğer maliklerin hakkı zayi olacaktır. Onların hak kaybı olacaktır. Azınlıkta kalanları anlaşmaya zorlayacaklardır. Kanunda; “Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır” denilmiştir.
9-SATIŞ YAPILINCAYA KADAR İHALE YAPILABİLİR. TOKİ ALMA HAKKI TANINMIŞTIR.
Kanunda “Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle: 29.11.2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır” denilmiştir. Yani satışın yapılmaması gibi bir risk yoktur. Satış yapılıncaya kadar ihale yapılacaktır.
Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.
775 sayılı Kanuna göre (Gecekondu Kanununa) yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.
Ayrıca değer tespiti devlet kurumları tarafından yapılacaktır. Kanunda “Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır” denilmiştir.
Yine kanunla güçlendirme kredisi verilmesi kararlaştırılmıştır. Kanunda “Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.
10-DAVA HAKKIDA AÇIKÇA BELİRTİLMİŞTİR.
Kanunda “(9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.
Yine kat mülkiyetinde ortaklar “ortaklığın giderilmesi davası açamaz” yasağı vardır. Ancak yıkım sonrası oluşan arsalara ilişki ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu husus kanunda “Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.” denilmiştir.
11-HASAR GÖREN VE KENDİLİĞİNDEN YIKILAN YERLERE İLİŞKİN ÖNEMLİ BİR DÜZENLEME VARDIR.
Bu tür alanlarda malilerin muvafakati aranmayacaktır. Bu husus kanunda;
“(1) Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.”
Kısaca özetlemek gerekirse kentsel dönüşüm yapılmasının hızlandırılması amaçlı yeni düzenlemeler yapılmıştır. Düzenlemelere istinaden devlete müdahale yetkisi tanınmıştır. Ayrıca karar alma tebligat gibi hususlar kolaylaştırılmıştır. Yine taşınmazların Rezerv alana dönüşmesinden DOP payı benzeri pay alınmasına izin verilmiştir.
Artık riskli yapıların her an devlet eli ile yıkılması mümkündür. Eski yerleşim yerleri rezerv alan ilan edilebilecektir Binaya ve muhtarlığı asılacak ilan tebligat yerine geçecektir. Riskli yapı tespiti için numune alınması ve tahliye mahkeme kararına gerek kalmadan kollukça yapılacaktır. Ayrıca yıkım devlet tarafından yapılacaktır. Salt çoğunlukla karar alınabilecektir. Yapım yardımı yapılabilecektir.
Kanun metinleri https://www.mevzuat.gov.tr/ adresinden alınmıştır.
Bir yanıt bırakın