Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi
Kapıcı dairesi, dükkân, sauna vb ortak yerlerin kiraya verilmesinde dikkat edilecek hususlar
Apartmanlarda müstakil bağımsız bölümlerin yanında ortak kullanım için ortak alanlarda bulunur. Bunlar asansör, merdiven, kapıcı dairesi, sauna, dükkan vs olabilir. Bazılarının kullanımı zaruridir. Kat malikleri için zorunluluk arz ettiği için mahiyeti gereği kiraya verilmesi mümkün değildir. Örneğin merdivenler bu mahiyette olup kiraya verilemez. Ancak zaruret arz etmeyen yerler kiraya verilebilir. Örneğin kapıcı dairesi, sauna, yüzme havuzu kiraya verilebilir. Bunun için bazı şartlar gerekir. Binaların bazılarında kullanılmayan kapıcı dairesi bulunmaktadır. Bu tür binaların bazılarında dairesi olduğu halde bazı nedenlerden dolayı kapıcı yoktur. Bu nedenle kapıcı dairesi boştur. Nadiren de kapıcı dışarıda oturduğu için kapıcı dairesi boştur. Uygulamada bu daireler kiraya verilmektedir. Kanunen kiraya verilip verilmeyeceği çok sorulmaktadır.
Öncelikle ortak yerlerde bütün kat maliklerinin kullanım hakkı vardır. Bu nedenle ortak yerlerin kullanımına ilişkin kararın bütün kat maliklerinin onayı ile alınması gerekir. Aksi takdirde karar geçersiz olacaktır. Dava konusu olması halinde iptal edilecektir. Oy birliği ile alınan karar sonrası kapıcı dairesi yönetici tarafından kira sözleşmesi ile kiraya verilebilir. Yine aynı şekilde apartmana ait dükkan, sauna, havuz vs mahiyeti gereği uygun ise kiraya verilebilir.
Ortak yerlerin kiraya verilmesine ilişkin kararın kat malikleri kurulunda oy birliği ile alınması gerekir. Karar oybirliği ile alınır ise itiraz hakkı yoktur. Ancak karar oybirliği ile alınmadığı halde süresinde dava açılmadığı takdirde karar geçerli hale gelecektir. Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her halukar da karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine iptal davası açabilir. Toplantıya katılan ama oy vermemiş veya olumsuz oy vermiş maliklerde, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir. Bu süre zarfında dava açılmaz ise karar kesinleşmiş olur ve geçerli hale gelir. Kapıcı dairesinin bir defa kiraya verilmesi için karar alınması yeterlidir. Her yeni kiracı için yeniden karar alınmasına gerek yoktur. Eski yetki devam eder.
Kapıcı dairesine kiracı olarak bulunan kişiler genelde maddi durumu kötü olan az gelire sahip kişilerdir. Yöneticilerde gerek acıma, gerekse apartmanın temizlik vs gibi işlerinin aksamaması adına bu kişiler ile temizlik yapılması gibi hususlarda ayrıca anlaşma yapılmaktadır. Karma sözleşmeden dolayı hukuksal sorunlar çokça ortaya çıkmaktadır. Kira sözleşmesi ile kapıcılık sözleşmesi iç içe geçmektedir. Kiracılar zayıf olması nedeni ile kanun koruyucu tarafından pozitif ayrıma tabi tutulmuşlardır. Genelde Yargıtay kararlarında da bu tip sözleşmelerin kapıcılık sözleşmesi olduğu yönündedir. Bir karara göre:
“Kapıcılık hizmetlerinin diğer işlere göre bir farklılık gösterdiği bilinmektedir. Bu nedenle 1475 sayılı İş Kanunu’nda olduğu gibi, 4857 sayılı İş Kanunu’nun 110. maddesinde de konut kapıcıları ayrı bir madde ile düzenlenmiştir. Kapıcılık hizmetlerinin esasları ve kapıcı konutlarından faydalanma şekil ve şartlarının da Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca çıkarılacak bir yönetmelikle belirleneceği Kanunda öngörülmüştür.
1475 sayılı Kanun’un Ek Madde 1. maddesinde kapıcı konutları için kira istenemeyeceği kuralı bulunmaktaydı. 4857 sayılı Kanun’da bu hükme yer verilmemiş, bu hususun düzenlenmesi de yönetmeliğe bırakılmıştır. Anılan yönetmeliğin 13. maddesine göre kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Ancak, kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.
Kapıcıya, görevi nedeniyle konut verilmesi 4857 sayılı Kanun’un uygulandığı dönemde zorunlu değilse de, verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği de yine yönetmelikte düzenlenmiştir. O halde kira bedelinin ücrete sayılması da mümkün olmaz. Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir iş sözleşmesi yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmış sayılamaz. Kapıcı ile kira kontratı yapılmış olması da bu sonucu değiştirmez.
Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağının sözleşme ile belirleneceği de Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde ifadesini bulmuştur. Buna göre taraflar, kapıcının anılan giderlere katılması ya da katılmaması hususunu serbestçe kararlaştırabilirler.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kira bedeli olarak aylık 230,00 TL’nin eklenmesi suretiyle giydirilmiş ücretin belirlendiği anlaşılmaktadır. Kira bedelinin eklenerek giydirilmiş ücretin belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Başka bir anlatımla, kira bedelinin ücrete ilave edilmesi doğrudur. Ancak, kira miktarı, soyut davacı tanıklarının beyanları esas alınarak belirlenmiştir. Oysa, konut kapıcılarına bedelsiz olarak tahsis edilen konut için taraflar arasında aksi kararlaştırılmamış ise fesih tarihindeki asgari ücretin %25’inin giydirilmiş ücret hesabına dahil edilmesi gerekir. Bu durumda, fesih tarihindeki cari asgari ücretin %25’inin konut ihtiyacını karşılayan tutar olduğu (kira bedeli olduğu) kabul edilerek, bu tutarın bir güne isabet eden miktarı bulunmalı, bu suretle bulunacak miktar davacının günlük çıplak ücretine eklenerek giydirilmiş ücreti tespit edilmeli, belirtilen bu usule göre hesaplama yapılması için bilirkişiden ek rapor alınmalı ve bundan sonra tüm deliller değerlendirilerek karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Olay bu şekilde hukuki değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Anlaşmayı kapıcılık anlaşması olarak yorumlamıştır.
Anlaşmanın kapıcılık sözleşmesi olarak yorumlanması halinde ise birçok maddi külfet ortaya çıkmaktadır. Kapıcının maaşının ödenmesi gerekmektedir. Yine sigortasının yapılması gerekir. Sigorta yapılmadı ise cezai müeyyide olacaktır. Yine kapıcının iş akdinin feshi halinde kıdem ihbar tazminatı vs gündeme gelecektir. Bütün bunlar maddi olarak kat malikleri için yüklü bir ekstra maliyet demektir. Üstelik tam olarak kapıcılık hizmeti almadan bedel, kıdem ihtar tazminatı ve ücret ödenmek zorunda kalacaktır.
Bu nedenle kapıcı dairesini kiraya verilmesi halinde kiracıdan apartman hizmeti alınmamalıdır. İki sözleşmenin birleştirilerek karma sözleşme yapılması halinde kat malikleri aleyhine özel durumlar oluşabilmektedir. Dükkan sauna havuz vb yerlerin kiraya verilmesinde böyle bir sorun yoktur.
Kaynak: https://avibrahimgullu.com/kapici-dairesinin-kiraya-verilmesi/
Bir yanıt bırakın