İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanununda (TBK) kira sözleşmesi süre sonunda kanunen sona ermeyip bir yıl uzamaktadır. Bu nedenle kiracının tahliyesi için bazı şartların varlığı aranmıştır. Bunlardan biriside iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davasıdır.
TBK madde 352/2’de düzenlenmiştir. Kiracının en önemli borcu kira bedelinin gününde ödenmesidir. Kiralarını gecikme ile ödeyen kiracılar hakkında tahliye edilmelerine imkân tanınmıştır. Bunun için bazı şartların varlığı gereklidir.
Kirasını ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yani sona erdirme hakkı tanınmıştır. İhtar sonrası kendiliğinden sona ermez. Tabi ihtarların kiracının kira sözleşmesine aykırı davranmasından ötürü gönderilmesi gerekiyor. Ayrıca kiracının ihtar sonrasında ödemesinin önemi yoktur. İki kere gönderilen haklı ihtar, sonuç almak için yeterli olacaktır.
TBK madde 352/2 “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bunun için kanun metninden de anlaşılacağı üzere aşağıdaki şartların sağlanmış olması gerekir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin Gerekli Şartlar
a-İki haklı ihtarın bir kira dönemi (aynı kira) döneminde gerçekleşmiş olması gerekir.
Yıl takvim yılı olan 01/01/-31.12 arası değildir. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten bir sonraki bir yıllık süredir. Örneğin 15.06.2022 tarihinde yapılan bir kira sözleşmesinde 14.06.2023 tarihine kadarki dönemde iki haklı ihtar gerçekleşmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ödenmeme söz konusu olmalı demektir. Esasen ihtarlar bu dönem içinde gönderilecektir. İhtar farklı farklı aylara ilişkin olmalıdır.
b-Kiraya veren kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmalıdır.
Kiraya verenin ihtar çekme hakkı olmalıdır. Haktan kasıt muaccel olan kira bedelinin ödenmemiş olması gerekir. Muaccel olmayan kira alacakları için çekilen ihtarlar hüküm ifade etmez.
c-İki kere ihtarda bulunmalıdır.
İhtarın yazılı olması yeterli olduğu için kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için haklı ihtar olarak kabul edilir. Ödenmeyen kira alacağı için yapılan icra takibi 7 veya 13 örnek olabilir. Her iki takip şeklinde ihtar şartı gerçekleşmiş olur.
İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
d-İhtarlar iki farklı ayın kira bedeline ilişkin olmalıdır.
Ödenmeyen kira bedeli için çekilen ihtar farklı aylara ilişkin olmalıdır. Aynı aya ilişkin ise tek ihtar kabul edilir. Örneğin sadece ocak ayı kirasını gününde ödemeyen borçluya 5 defa dahi ihtar çekilse tek bir ihtar yerine geçer. (ihtardan sonra verilen sürede ödememe nedeni ile tahliye davası farklı bir davadır.)
Kira bedelinin sözleşmede belirtilen sürede ödenmemesi yeterlidir. Belirli bir süre geçmesine gerek yoktur. Son günün bitiminden itibaren ihtar çekilebilir. Çekilen ihtarda ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğunun belirtilmesi gerekir. Ve ödeme için makul bir süre verilmesi zorunlu değildir. Derhal ödenmesi şeklindeki ihtarda geçersiz sayılmaz. İhtarın tebliğinden sonra kira bedelinin ödenmesi önemli değildir. İki haklı ihtar tamamlanmış olur. Ancak kira zaten BK gereği tanınan (genelde 30 günlük) sürede ödenmez ise kira sonunu beklemeden dava açılabilecek ayrı bir tahliye nedenidir. Bu nedenle ihtar çekilmesi önemli bir husus olup mutlaka hukuki yardım alınmalıdır. Noterlerde çalışanların bir kâtipler hukukçu değildir. Bu nedenle dikkatli olmanızı öneririz.
Bir başka sorunun net yanıtı kanunda yoktur. Örneğin aynı kira yılı içinde Ocak ve Şubat ayı kirasını ödemeyen kiracı hakkında, 1 Mart da Ocak ayı kirası için ayrı, 2 Martta ise Şubat ayı kirası için, ayrı ayrı farklı günlerde ihtar çekilse iki haklı ihtar mı yoksa tek ihtar mı sayılacaktır. Burada kanımızca hakkın kötüye kullanılması vardır. Bu nedenle ihtar tek ihtar sayılmalıdır. Çünkü iyi niyetli bir kişi tek ihtarda ihtar tarihi itibari ile muaccel bütün kiraları talep etmesi gerekir. Yine ihtara rağmen bir ayın kirası ödenmediği için aynı ay kirası için çekilecek ikinci ihtarda tek ihtar sayılacaktır.
e-Kiraya veren yazılı olarak ihtarda bulunması gerekir.
İhtarın noterlik vasıtası ile çekilmesi şart değildir. Yazılı ihtarın elden teslimi ile yapılabilir. Posta yoluyla da yapılabilir. Ancak posta yolu ile yapılan tebliğde içeriğin ispatı hususunda sorun yaşanabilir. Bunun için ya elden borçluya imzalatma yâda noter vasıtası ile çekilmesi daha uygun ve sorunsuz olacaktır. Yazılı olması geçerlilik şartıdır.
Whatsapp, mail veya mesaj ile ihtar geçersizdir. Yazılı olmasına rağmen imzalı olmadığından geçersizdir. Kanunen yazılı delil başlangıcı olsa da yazılı şekil şartı yerine geçmemektedir.
Birden çok kiracı var ise hepsine birlikte ihtar çekilmesi zorunludur.
Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden sonra ki 1 aylık süre içinde dava açması gerekir.
Kira sözleşmesi sonunda bir aylık süre içinde tahliye davası açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bitiminden önce açılan dava red edilir. Ancak dava ihtar yerine geçtiği için dava açma süresini uzatmış olabilir.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE AÇILACAK DAVA SÜRECİ
İki haklı ihtar nedeniyle açılacak davalarda birçok şartın gerçekleşmiş olması gerekir. Bu nedenle işin ehli bir hukukçudan yardım almanız önerilir. Avukat vasıtası ile davayı takip etme imkânınız yoksa bile dava dilekçesi yazımı ve şartların kontrolünü hukuki yardım alarak yapmanız yararınıza olacaktır. Çünkü süreli bir dava olup ret edildiği takdirde yeni bir dava açma hakkınız yoktur.
Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde kiracı hakkında tahliye davası açılmalıdır. Yada kiracıya tahliye için yeni bir ihtar çekilmelidir. Yeni bir ihtar ile kira sonuna kadar dava açılabilir. Ancak ihtar ile tahliye edilmezse yine dava açılması zorunludur.
Davacı taraf kiraya veren iken davalı taraf kiracıdır. Dava açan kişinin kiraya veren ya da kiraya veren yerine geçmiş kiralayan olması gerekir. Mülk sahibinin bu davayı açabilmesi için önce kiralayana ihtar çekmesi ve kiraları kendisine ödemesini istemiş olması gerekir. Birden fazla kiracının olması halinde tahliye davası tüm kiracılara karşı açılacaktır. Birden çok kiralayan var ise hepsinin birlikte dava açması gerekir. Birden çok kiracı var ise davanın bütün kiracılara karşı açılması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı vardır.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiralardan kaynaklı bütün uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalıların yerleşim yeri yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bir yanıt bırakın