Apartman ve Sitelerde Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Kararların İptali Usulü
Kat maliklerinin ve toplu yapı maliklerinin olağan toplantı usulleri KMK’nın 29. maddesinde düzenlenmiştir.
Kat malikleri kurulu, 29/1’e göre yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterildiği zaman diliminde, eğer yönetim planında bir zaman dilimi belirtilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda buna dair bir düzenleme olmaması halinde her ikinci takvim yılının ocak ayında yapılacaktır.
KMK m. 29/II. fıkrası olağanüstü toplantı usulünü düzenlenmiştir. Önemli bir sebebin varlığı halinde, blok yöneticisinin veya denetçisinin yâda bloktaki kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten on beş gün önce o bloktaki tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek koşuluyla blok kat malikleri her zaman toplanabilir.
Olağanüstü toplantı usulünde, yazılılık esas alınmıştır. Olağan toplantı usulünde çağrı şekli hakkında kanunda bir açıklık yoktur ancak yönetim planında bu hususta bir düzenleme getirilebilir. Olağan toplantılarda herhangi bir şekilde kat maliklerinin toplantıdan ve gündeminden haberdar edilmesi yeterli olacaktır. Olağanüstü toplantıda usuller belirlenmiş ise de onbeş günlük süreye ve çağrı usulüne uyulmadığını iddia eden kat malikinin iptalini istediği kararın alındığı toplantıya katılmış olması toplantıdan haberdar olduğunun gösterdiğinden çağrı yapılmadığı gerekçesiyle dava açma imkânı bulunmamaktadır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E:2005/1567-K:2005/2129 sayılı kararında “Dava konusu edilen toplantılara davacı kat malikine toplantılar için belirlenen tarihten en az 15 gün önce bir çağrı yapılmadığı veya taahhütlü mektupla bildirilmediği anlaşılmakla bu toplantıların ve alınan kararların yasanın sözü edilen maddesi hükmüne aykırı olduğu sonucuna varılmaktadır” denilmiştir.
Olağan ve olağanüstü toplantılarda, yeterli sayının sağlanamaması halinde 29/III fıkrasına göre ikinci toplantı için yeniden bir çağrı yapılmayacak, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı belirtilmesi yeterli olacaktır.
İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı 30/l fıkrasında düzenlenmiştir. Maddeye göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Kanun, ikinci toplantı için özel bir toplantı yeter sayısı belirlememiştir. Bu nedenle, ikinci toplantıda pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın toplantıya katılan kat malikleri ile ikinci toplantı yapılacaktır.
Kat malikleri kurulunca verilen kararların kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete uygun olmadığını düşünen kat malikleri KMK m. 33/f.1,c.1’e dayalı olarak bu kararların iptal edilmesi için mahkemeye başvurabilirler.
Kat malikleri kurulu toplantısına herhangi bir sebeple katılmayan kat maliklerinden her biri iptal davası açabilir. Toplantıya katılan kat maliklerinin iptal davası açabilmesi için ise alınan kararın aleyhine oy kullanılmış olmaları gerekmektedir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E:2004/4523-K:2004/5527 T. 30.6.2004 sayılı kararında “Bir kat malikinin gerek bizzat ve gerekse vekili aracılığı ile kat malikleri kuruluna katılıp olumlu oy kullandığı kararın iptalini talep etmesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz” denilmiştir.
Toplantıya katılarak karar alma aşamasında oy kullanmayan, çekimser ve lehte oy kullanan kat malikinin de iptal davası açma hakkı olmayacaktır.
İptal davası, kat malikleri kurulu toplantısına katılan/temsil edilen ve söz konusu karar için olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamına karşı açılır. Ayrıca, bu kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı da açılabilir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda yetkili ve görevli mahkeme ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
KMK m. 33/f.1’e göre kurul toplantısına katılan ancak olumsuz oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. İptal davasını açmak için getirilen süre, hak düşürücü süre niteliğindedir.