APARTMAN ve SİTE AİDATLARI NASIL BELİRLENİR?
Aidat: Apartmanın tüm ortak alanlarına harcanan bakım, onarım, temizlik, güvenlik, kapıcı, bahçıvan gibi giderleri karşılamak için kat malikleri yada kullanıcıların ödemekle yükümlü olduğu bedeldir.
Apartmanın ya da sitenin temizlik gideri, su, elektrik faturası, merkezi ısıtma sistemi varsa kömür yada doğal gaz faturası, bina görevlisi aylığı, bahçıvan aylığı, bekçi aylığı, kaloriferci aylığı ve benzeri ortak giderler aidat kapsamına girer.
Aidatın ne kadar olacağı açısından; gerek apartman ve site daireleri gerekse de dükkânlar açısından işletme projesi önemlidir. KMK hükümlerine tabi yapılarda işletme projesi uyarınca site veya binanın 1 yıllık yaklaşık gelir ve giderleri hesaplanarak bir yıllık bütçe ortaya çıkarılacaktır.
Bütçe hesaplanırken kat maliklerinden; tüm kat maliklerinin aidatları zamanında ödemeyeceğini ve beklenmeyen giderlerin de meydana geleceği gerçeği unutulmamalıdır. Bu nedenle tekrardan bütçe hazırlamak, durumu kat maliklerine izah etmek, onların itirazlarıyla uğraşmak durumunda kalmamak için aidat belirlenirken aidatlar % 10-30 oranlarında yüksek tutulması yerinde olacaktır.
Aidat apartmanın giderlerine göre değişir. Ne kadar aidat ödeneceği Kat Malikleri Kurulunda belirlenir. Ya da kat malikleri kurulu bu hususta açıkça yöneticiye yetki vermiş ise yönetici tarafından da belirlenebilir. Kat malikinin ödeyeceği bazı aidatlar eşit oranda, bazıları ise arsa payı oranındadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre; Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmak zorundadırlar.
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılması gerekir.
“Ben asansör kullanmıyorum. Ben merdiven kullanmıyorum vs kısımları ben kullanmıyorum aidatı ödemeyeceğim” itirazı kanunen geçersizdir. Kanunda Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da KMK m 22’ye göre müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site aidatlarını belirleme, artırma ve azaltma hakkı site kat malikleri kuruluna verilmiştir. Aidatları belirlemek için kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır ve aidatlar belirlenir. (KMK m 29)
Aidat fiyatlarında yasal olarak herhangi bir artış sınırı bulunmuyor. Kira bedelinden fazla aidat olabilir. Kanunen engel yoktur. Kat malikleri kurulunda yöneticiye ya da yönetim kuruluna açık bir şekilde “aidat artışı” yapması için yetki verilmiş ise yöneticide adat artışı yapabilir. Yoksa kat malikleri kurulunda alınan “gereken her konuda her türlü kararı yönetim kurulu alır” gibi genel hükümlere göre aidat artışı yapılamaz. Ev sahibi tarafından vekil tayin edilmiş bir kiracı aidata itiraz edebilir. Ancak kiracı kendi başına ve ev sahibinden bağımsız olarak belirlenen aidata itiraz edemez. Çünkü aidat miktarı kat malikleri kurulunda belirlenir ve kiracı kat malikleri kurulunda kendi adına oy kullanamaz. Yani vekalet yoksa kiracı aidata itiraz edemez.
Aidat borç listesini asmak daha önce pek sorun oluşturmasa da kişisel verilerin korunması kanunu kapsamında artık suç oluşturur. İlgili kişilerin kişisel verilerini herkesle paylaşmak demektir. Yine Whatsapp grubunda paylaşmakta asmak gibidir. Akıllı ve hukuk bilen bir yönetici liste asarak rencide ederek tahsil yerine yasal işlemleri başlatmalıdır.
Kiracının ödemediği aidat borcunu kat maliki yani ev sahibi öder. Eğer kira sözleşmesinde aidattan kiracının sorumlu olduğu açıkça yazıyorsa, ev sahibi ödediği aidat miktarını hukuki yollarla kiracıdan talep edebilir.
Aidat yönetim planında belirtilmiş ise o tarihte. Yoksa site yönetimi tarafından belirlenen ve kat malikleri kurulunca onaylanan bir tarih belirtilmemişse o tarihte ödenir. Tarih belirlenmemiş ise her ayın 20’sine kadar ödenmesi gerekir. Ödemeyen kat malikleri veya diğer yükümlüler (hiçbir uyarıya gerek kalmaksızın) kendiliğinden temerrüde düşer gecikme tazminatı ve faiz ödemek zorunda kalır.
Aylarca ödenmeyen aidatlara önce aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır. Ayrıca faiz de uygulanır. Aidatı ödemesi gereken yükümlü yine de ödeme yapmazsa yönetim dava açabilir, haciz uygulatabilir. Hem gecikme tazminatlarına bir de yasal faiz işletilir.
Kiracının ödemekle yükümlü olmadığı diğer giderler ise, anayapının temel giderleri yani demirbaş giderleridir. Bu giderler daire sahibi tarafından ödeniyor. Örneğin, binanın boyanması işi, demirbaş gideri olması nedeni ile bu gider bağımsız bölüm malikinin ödemesi gereken giderdir,
Kira sözleşmesinde aidatın ev sahibi tarafından ödeneceği kararlaştırılması halinde kiracının aidattan sorumluluğu olmaz. Aksi takdirde sorumlu olur.
Kiracıların hangi giderlere katılıp katılmayacağına ilişkin olarak da yönetim ve işletme planında hükümler bulunabilir. Varsa bunları yönetimden isteyerek bakınız. Buna göre sorumluluğunuz belirleyebilirsiniz. Ayrıca o aidatların belirlendiği kararı alıp okuyabilirseniz bazı konular kiracıyı etkilemez. Örnek site içi boyama aidattan ama site duvarı yapımı demirbaş yani ev sahibinden alınır. Asansör bakımı kiracıdan, malzeme değişimi ev sahibinden, çocuk parkı temizliği ve tamiri kiracıdan yeni alınacak salıncak ev sahibinden gibi. Sitede yapılacak olan demirbaşların asansör, jeneratör vb gibi tamiri ve yenilenmesi için bazen ek bütçeye gerek duyuluyor, aradaki farkta aidatlara ek ödeme eklenerek kapatılıyor. Öncelikle yönetim ile görüşmelisiniz. Eğer böyle bir durum varsa kiracı olarak aidatı ödemekle yükümlüsünüz aradaki farkı ev sahibi ödemek zorundadır. İyice araştırıp ona göre hareket etmelisiniz.
Kat maliki daire boş olsa da asansör bakım ücreti, sigorta vs ana giderlere katılmak zorundadır. Daireleri boş halde kullanmayan ev sahipleri kömür parası, apartman aidatı, kapıcı parası ya da ortak kullanımı ilgilendiren diğer tüm giderlere katılmak zorundadır. Kanuna göre, her kat malikinin yakıt giderine arsa payı oranında katılması mecburi kılınıyor. Giriş zemin katta oturuyor olsanız bile asansör, merdiven dairesi gibi bağımsız alanların giderini ödemek zorundasınız.
Av. İbrahim GÜLLÜ
Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği (ASİYED) Başkanı
Emlak ve Kiracı Sorunları Derneği (EMLAKDER) Başkanı
Bir yanıt bırakın