Apartman/Site Yöneticisinin artan giderlere karşı Ek Aidat toplama yetkisi var mıdır?
Atalarımızın bazen “evdeki hesap bazen çarşıdakine uymaz” demişlerdir. Apartman yönetiminin yılbaşında işletme projesinde belirlediği aidat rakamları yetersiz hale gelebilir. Bu nedenle ek kaynak zorunlu hale gelebilir. Apartman yöneticilerinin durumu da bu kapsamdadır. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu zamanlarda bu durumla sık karşılaşılır. Örneğin Asgari ücretteki artışlar, elektrik su giderine gelen zamlar nedeni ile hesaplar tutmayabilir.
Aidatlar yeterli gelmediği takdirde yönetici ne yapacaktır? Kanundaki düzenlemelere göre değişik ihtimaller mevcuttur.
Yönetici kafasına göre aidat belirleyebilir mi? Yöneticinin kural olarak böyle bir aidat belirleme yetkisi yoktur. Yönetici hangi gerekçeyle olursa olsun, kendiliğinden aidatı artıramaz. Zam gerekçesi ne kadar haklı olduğunun önemi yoktur. Bu durumda yönetici ilk olarak Apartmanın yada sitenin Anayasası mahiyetindeki Yönetim Planına bakacaktır. Yönetim planında böyle bir yetki verilmiş ise işi kolay olup hemen bir karar alarak ek aidat toplayabilir. Yönetim planında böyle bir yetki yoksa ve bu hususta yönetim planında başka bir çözüm öngörülmemiş ise ona göre hareket edilmesi gerekir.
Yönetim planında ek aidat toplama yetkisi yok ise ve yönetici aidatın artık yetersiz geldiğini tespit ederse acile kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırması gerekir. Çağrının usule uygun yapılması çok ama çok önem arz eder. Kat malikleri kurulu olağanüstü toplanır ve yasal çoğunlukla yeni aidatı belirleyebilir. Talebin reddi halinde yapılacak bir şey yoktur. Ek aidat belirlenmiş ise buna göre ek aidat toplanarak hareket edilir. Belirlenmez ise yönetici kendiliğinden aidat artışı yapamaz. Artış yönünde karar alınırsa alınan karar herkesi bağlar.
Diğer bir çözüm yolu ise Kat malikleri kurulunda yöneticiye yetki verilmesidir. Önceki toplantılarda yada olağanüstü toplantı da yöneticiye ek aidat toplama yetkisi verilebilir. Buna istinaden yönetici ek aidat toplayabilir.
Kat malikleri kurulunun yetki veren kararının içeriği kapsamında aidat artışı talep edilebilir. Kararda üst sınır belirlenmiş ise üst sınır olarak belirlenmiş rakama kadar aidat toplama yetkisi vardır. Kat malikleri kurulunda yöneticiye ya da yönetim kuruluna bu hususta açık bir şekilde “aidat artışı” yapması için yetki verilmiş olması gerekir. Genel mahiyetteki yetkisine istinaden artış yapılamaz. Örneğin “gereken her konuda her türlü kararı yönetim kurulu alır” şeklindeki karara istinaden aidat artışı yapılamaz.
Yönetici işletme projesi kapsamında yeni bir revizyon yaparak da ek aidat toplayabilir. Bu durumda hazırlanan yeni proje usule uygun şekilde kat malikleri kurulunda kabul edilirse bu şekilde de ek aidat toplayabilir.
Görüldüğü üzere ek aidat toplama yetkisi yöneticiye açıkça verilmemiştir.
Ek aidat belirlenirken ortak giderleri için belirlenen aidatlar ile demirbaş giderlere ödenecek fiyat artışları ayrı ayrı belirlenmesi gerekir. Kiracıların sadece kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü olduğu hususu dikkate alınarak aidat belirlenmelidir. Taşınmazın aynına ilişkin giderlerden kat maliki sorumlu olduğu için bunlar ayrı ayrı belirlenmesi gerekir. Çalışan maaşı veya SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma giderleri gibi kalemlere kiracılar katılmak zorundadır. Kullanım kaynaklı olmayan giderleri ise kat maliki ödenmek zorunda olup kiracı sorumlu değildir. Örneğin demirbaşlar için yapılacak ek giderler, kapıcı yada bahçıvanın özlük hakları, kıdem ihbar tazminatları veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimlerin bedelinden kiracı sorumlu olmayıp kat maliki ödemekle yükümlüdür. Ha keza taşınmazın güçlendirilmesi mantolanması vb giderlere ilişkin giderlerden kat maliki sorumludur. Bazı durumlarda ek aidat toplanması acilen yapılması gereken işlerden kaynaklı olabilir. Bu durumda yönetici aidat toplanmasını beklemeden bu işleri yapması gerekir.
Av. İbrahim Güllü
Kaynak: https://asiyed.org/wp-admin/post.php?post=3998&action=edit
Bir yanıt bırakın